持分土地可以設定地上權嗎？專家解析關鍵法條，釐清權益歸屬！

對於持分土地的權利歸屬，一直是土地爭議的焦點。其中，一個爭論不休的問題便是：「持分土地上可以設定地上權嗎？」本文將深入解析相關法條，探討持分土地上設定地上權的可能性，釐清所有權人和地上權人各自的權利歸屬，為土地權益爭議提供明確的指引。

持分土地地上權設定要件分析

持分土地與一般所有權土地不同，由數人共同共有，設定地上權時需取得全體共有人同意。依據《土地法》第38-1條規定，地上權設定須符合以下要件：

1. 土地全部所有權人同意；
2. 地上權期間最長不得超過30年；
3. 約定地上權設定後，土地所有權未分散。

其中，取得全部共有人同意最為關鍵。若其中一位共有人不同意，將使地上權設定無法成立。因此，實務上多採協議方式取得共有人同意，並將協議內容載明於地上權設定契約中。

此外，地上權期間不得超過30年，此為法定強制規定。若約定期間超過30年，將導致地上權設定無效。

最後，地上權設定後，土地所有權不得分散。意即，共有人不能分割其持分，否則將違反《土地法》第38-1條第3項規定。若違反此規定，將導致地上權設定無效或地上權終止。

持分土地地上權存續期間

地上權存續期間為雙方約定，最長不得超過三○年。地上權存續期間，依土地法第81條第1項規定，應於設定登記時約定之，且不得超過30年。若雙方約定之存續期間超過30年，依土地法第81條第2項規定，視為約定30年。

地上權存續期間相關重點：

存續期間：最長30年
地上權存續期間由雙方約定，最長不得超過30年。

超出30年視為約定30年
若雙方約定之存續期間超過30年，依土地法規定，視為約定30年。

存續期間屆滿地上權消滅
地上權存續期間屆滿時，地上權即消滅。

重訂地上權
地上權消滅後，雙方可重新訂立地上權契約，但仍須遵守30年最長存續期間的限制。

持分土地地上權利之歸屬

持分土地地上權設定後，其地上權利歸屬問題備受關注。依據民法典規定，地上權人於其地上權期間，於地上物範圍內享有所有權人之權利。因此，持分土地地上權設定後，地上權人於其地上權期間內，於地上物部分享有地上權範圍內土地持分權利人應有之權利，包括使用收益、處分等權利。

此外，地上權設定後，土地持分權利人對地上權範圍內原有土地仍享有持分權利，但其權利行使應受地上權之限制。例如，地上權人行使地上權範圍內土地之使用收益時，應尊重土地持分權利人之持分權利。

地上權終止後，地上權範圍內土地之持分權利歸屬問題，應依地上權約定或法律規定處理。若地上權約定有約定，則依約定處理；若無約定，則應依民法典規定，地上權終止後，地上物所有權歸土地所有人。此時，由於土地屬持分共有，因此地上物將由各持分權利人依其持分比例共有的方式取得。

持分土地地上權利之歸屬

地上權期間	地上權設定後
地上權人於地上物範圍內享有所有權人之權利	地上權人享有地上權範圍內土地持分權利人應有之權利（使用收益、處分等）
地上權人與土地持分權利人
地上權人行使地上權範圍內土地之使用收益時，應尊重土地持分權利人之持分權利	土地持分權利人對地上權範圍內原有土地仍享有持分權利，但其權利行使應受地上權之限制
地上權終止後
地上權約定有約定，則依約定處理	地上權無約定，則依民法典規定，地上物所有權歸土地所有人
土地屬持分共有，地上物將由各持分權利人依其持分比例共有的方式取得

持份土地地上權權利限制

在設定地上權時，持份土地上共有權人對於地上權的權利具有一定限制，以保障共有權人權益。主要限制如下：

• 不得分割地權：共有權人間不可分割地上權，必須共同行使。意即，所有共有權人均應共同同意才能設定或終止地上權。
• 不得單獨轉讓：地上權不得由單獨的共有權人轉讓，必須由所有共有權人共同為之。若未經其他共有權人同意而擅自轉讓，該轉讓行為無效。
• 不得設定負擔：共有權人間不可對地上權設定任何負擔或限制，除非所有共有權人均同意。否則，該負擔或限制對其他共有權人不具效力。
• 不得變更用途：地上權的用途應限於原設定用途，若需變更用途時，必須取得所有共有權人同意。
• 應負連帶責任：共有權人對於地上權之債務負連帶責任。意即，若地上權人無法履行契約義務時，共有權人均應負起連帶清償責任。

這些限制旨在保護共有權人權益，避免持份土地因地上權設定而遭到不當處分或變更，影響共有權人間的權利分配。因此，在設定持份土地地上權時，應確保所有共有權人均瞭解並同意上述限制條款，以避免後續爭議。

持分土地地上權終止與地主持分取得

終止事由

地上權期限屆滿

地上權人死亡或解散

地上建築物滅失，且地上權人未於一定期限內重建

地上權人違反地上權契約或法令規定

地主持分取得

地上權終止後，原屬地上權範圍之土地所有權歸屬地主。依民法第871條之規定，地主得取得地上建築物的所有權，但須償還地上權人因地上權設定而為之必要支出。

地上權人權利保障

地主持分前，地上權人有下列權利：

• 主張地上建築物之返還
• 請求地主收買地上建築物
• 若地主不願收買或返還，地上權人得自行處分地上建築物

地上權終止時，地上權人上述權利之行使，應於地上權終止後一定期間內提出，逾期則喪失權利。

實務見解

實務上，法院會依個案具體情形判斷地上權終止是否合理。例如，地上權人因不可抗力事件導致無法重建地上建築物，法院可能允許延長地上權期限。此外，地主請求取得地上建築物時，法院會考量建築物現狀、地主負擔能力等因素，以避免對地上權人造成過大損失。

可以參考 持分土地可以設定地上權嗎？

持分土地可以設定地上權嗎？結論

綜上所述，持分土地原則上可以設定地上權，但需要符合相關法規的規定，例如《土地法》和《公寓大廈管理條例》。地上權的設定能有效利用持分土地，並明確權益歸屬，對於促進土地利用和保障各方權益有重要的意義。

在設定和行使地上權時，應注意權利的限制，如土地所有人的同意、用途限制等，避免侵害土地所有人的權益。此外，地上權的終止和地主持分取得等事項也應妥善處理，以保障各方的合法利益。

持分土地可以設定地上權嗎？ 常見問題快速FAQ

Q1：持分土地上地上權的設定有何限制？

持分土地上地上權的設定，須經共有人全員同意，否則不得成立。若共有人中有人未同意，則地上權的設定將會無效。

Q2：持分土地上地上權的存續期間受限於何種因素？

持分土地上地上權的存續期間受限於地上權設定期間、土地共有人全員同意期間，以及土地共有關係存續期間中最短者。換言之，若土地共有人全員同意期間或土地共有關係存續期間屆滿前，地上權設定期間屆滿，則地上權將會消滅。

Q3：持分土地上地上權利之歸屬是如何規定的？

持分土地上地上權利之歸屬原則上屬於地上權人，但地上權人不得變更土地用途，亦不得對土地進行分割處分。若地上權人違反前述規定，共有人得請求終止地上權契約，並回復土地原狀。