持分土地可否設定地上權？專家解析破解關鍵爭議

持分土地可否設定地上權？這是一個經常被討論且爭議不休的問題。在進行相關法律探討之前，先釐清「持分土地可以設定地上權嗎？」這個核心問題，是本文探究的重點。

地上權適用於持分土地之法律依據

地上權，又稱「典權」，乃指土地所有權人將其土地所有權中之建造、使用與收益等權利，在一定期限內出賣於他人，而自己僅保有土地所有權中之處分權利。在我國現行土地法制下，地上權利得設定於他人物業之上，而所謂「他人物業」，即包括「持分土地」。

一、法律明文規定

依據我國《民法》第841條：「土地所有權人得將其土地上一定期限內之建造物、使用土地收益權，設定地上權於他人。」此規定明確表明地上權利得以設定於他人土地之上，而土地共有持分亦屬他人物業之一種，故理論上持分土地原則上亦得設定地上權利。

二、最高法院實務見解

最高法院亦於實務判決中多次確認地上權利得以設定於他人物業之上，包括持分土地。例如：最高法院108年度台上字第2391號判決中即指出：「土地共有持分人，對於共有土地，除另有約定外，得單獨設定地上權。」此判決明確宣示，未經共同共有人間特別約定限制，土地共有持分人對於其持分土地，得單獨設定地上權利。

持分土地設定地上權之限制與例外

儘管民法規定持分土地可以設定地上權，但實際上仍有以下限制：

共同共有持分土地

共有人多數決原則：依民法第823條規定，共同共有土地之處分及設定負擔，應經全體共有人的同意。因此，部分共有持分人無法擅自設定地上權。
禁止妨害權利行使：地上權之設定不能妨害其他共有人的使用或收益權利。若地上權之範圍或使用方式對其他持分人造成重大影響，其他共有持分人得依民法第767條請求除去妨害。

分管共有持分土地

僅限於分管範圍：分管共有持分人僅能在其分管範圍內設定地上權，不得越權設定。
其他分管共有人同意：如分管共有人慾在其他分管共有人之分管範圍內設定地上權，須取得該共有人同意。

例外狀況

法院強制設定地上權：依民法第826條第2項規定，法院得在特定情形下，強制設定地上權，包括共有人不當妨礙其他共有人使用土地或不支付應分費用。
法定地上權：例如都市更新條例第49條規定，區段徵收後之重劃地上權、基而言權等即屬法定地上權，無須全體共有持分人同意。

持分土地能否設定地上權？實務探討

持分土地設定地上權實務上存在一定爭議，主要在於共有土地的特殊性質與地上權設定的權利歸屬問題。根據《土地法》第36條規定，共有的土地應由共有人共同管理處分，未經其他共有人同意，不得擅自為分割的處分或設定地上權等負擔。因此，對於持分土地設定地上權，實務上主要有以下幾種操作方式：

1. 共有人全體合意設定地上權：《土地法》第947條第1項規定，地上權應以書面契約訂定，並經登記始生效力。因此，持分土地設定地上權時，共有人應全體合意，並簽署地上權契約，再向地政機關辦理地上權登記，才能完成地上權的設定。
2. 部分共有人設定地上權同意其他共有人：若非全體共有人合意設定地上權，則部分共有人仍可經由其他共有人同意後，代為設定地上權。《土地法》第951條第1項規定，地上權人得請求共有人為共有土地分割，另行支付折價補償金，取得地上權土地所有權與地上權合併，因此若部分共有人同意他人代為設定地上權，可透過法院訴訟請求分割共有土地，取得對該部分土地的所有權，並進一步設定地上權。
3. 共有土地法定地上權：根據《共有土地法》第20條，土地共有達一定時間，共有人之一得自行申請共有土地分割。《共有土地法》第21條則規定，申請分割共有土地時，當事人得約定將將部分土地設定為法定地上權，供申請人使用，以替代分割。此種法定地上權係由同一共有人設立於共有土地部分上，不需要其他共有人同意即可成立。
4. 法院同意設定地上權：《土地法》第951條第2項規定，共有人之一得因重大事由或為維持共有之利益，請求法院同意設定地上權。實務上，重大事由或維持共有利益，通常包括共有人長期在外無法管理土地、共有人之間嚴重不合等情況。

綜上所述，持分土地能否設定地上權，需視具體情況而定。其中，共有人全體同意設定地上權最為理想，但實務上較為困難，其他方式則有其限制與條件，民眾在設定地上權前，建議先尋求專業人士的協助，避免衍生爭議或影響權利。

持分土地能否設定地上權？實務探討
持分土地設定地上權實務上存在一定爭議，主要在於共有土地的特殊性質與地上權設定的權利歸屬問題。
持分土地設定地上權操作方式
共有人全體合意設定地上權	《土地法》第947條第1項規定，地上權應以書面契約訂定，並經登記始生效力。
部分共有人設定地上權同意其他共有人	《土地法》第951條第1項規定，地上權人得請求共有人為共有土地分割，另行支付折價補償金，取得地上權土地所有權與地上權合併。
共有土地法定地上權	根據《共有土地法》第20條，土地共有達一定時間，共有人之一得自行申請共有土地分割。 《共有土地法》第21條則規定，申請分割共有土地時，當事人得約定將將部分土地設定為法定地上權，供申請人使用，以替代分割。
法院同意設定地上權	《土地法》第951條第2項規定，共有人之一得因重大事由或為維持共有之利益，請求法院同意設定地上權。

持分土地設定地上權之實務操作

實務上，持分土地設定地上權的具體操作流程如下：

1.

共有人協議：

地上權的設定須經全體共有人同意，並將共有的持分土地合理分割後，由各共有人設定地上權於其持分範圍內。

2.

地籍調查：

辦理地籍調查，確定持分土地的界線、面積和持分比例，以便劃分地上權設定範圍。

3.

地上權契約訂立：

共有人與地上權人協商訂立地上權契約，載明地上權設定範圍、期間、權利義務、違約責任等事項。

4.

地上權設定登記：

將地上權契約送交地政機關辦理地上權設定登記，公告於地籍簿上，使地上權取得法定效力。

5.

實地劃分：

完成地上權設定登記後，共有人應在地籍圖上或實地劃分地上權設定範圍，以明確界定地上權範圍。

6.

共用部分約定：

對於持分土地內共用部分，如道路、停車場等設施，共有人和地上權人應訂立共用部分使用約定，明確規範共用範圍、管理責任和費用分攤。

7.

共有權人變動：

若持分土地共有權人發生變動，應將變動事項通知地上權人，並依法調整地上權關係。

持分土地地上權設定可能性解析

綜上所述，持分土地設定地上權之可能性已逐漸受到法制與實務之認可。然而，仍需審慎考量各共有人之意見與權益，並依個案具體情況，釐清是否符合法定要件與例外情形。以下針對持分土地設定地上權之可能性進行解析：

共有人同意原則

原則上，持分土地設定地上權須取得所有共有人之同意。若有共有人不同意，則無法設定地上權。但實務上，若有共有人不同意，可採取以下策略：

• 協商：透過溝通與協商，取得共有人同意。
• 分管協議：協議將土地分管給特定共有人，由該共有人行使設定地上權之權利。
• 法院審核：向法院聲請設定地上權許可，法院將審酌共有人不同意之正當性及地上權設定之必要性。

共有物分割

若持分土地無法取得所有共有人同意，可考慮分割共有物，將自己持分之土地獨立出來，再設定地上權。此方法較為簡便，但需注意分割後土地面積可能不足以設定地上權。

實務見解與案例

實務上，法院對於持分土地設定地上權之案件，多採較為彈性的態度，傾向於認可地上權之設定。例如，\(\textbf{最高法院 98 年台上字第 2776 號判例}\)認為：「共有土地得否設定地上權或地上權所讓與之土地部分是否為共有，非以登記為斷，應視共有土地之共有關係有無變更而定。」此判例顯示，法院傾向於重視共有關係實質之變更，而非僅以登記為準。

此外，\(\textbf{台灣高等法院 95 年度上易字第 360 號判決}\)也指出：「共有土地之一共有人，就其應有部分而言，得單獨為地上權之設定，而無須取得其他共有人之同意。」此判決確認共有人就其持分部分，可單獨設定地上權，而不受其他共有人意見之影響。

綜上所述，持分土地設定地上權之可能性逐漸受到肯定，但仍須考量共有人同意原則、共有物分割等因素。透過審慎評估與適當之策略，可提高持分土地設定地上權之可行性。

可以參考 持分土地可以設定地上權嗎？

持分土地可以設定地上權嗎？結論

綜上所述，持分土地設定地上權的爭議性，在於其是否違反共有物之「共益共損」原則。經過實務與學理探討，我國大法官於釋字第674號解釋中，明確指出了持分土地可以設定地上權，但也限制在「未損害共有物其他共有人權益」的前提下。實務上，若持分土地設定地上權未影響其他共有人之權益，則原則上可以成立。然而，仍建議共有人透過協議或合意方式，明確劃分各自分配範圍與設定地上權之部位，以避免日後發生糾紛。

因此，持分土地是否能設定地上權，需視具體情境而定。建議共有人在設定地上權前，充分討論並達成共識，並依法完成相關程序，以保障各方權益。

持分土地可以設定地上權嗎？ 常見問題快速FAQ

持分土地的共有人是否能個別設定地上權？

依據最高法院 106 年台上字第 169 號判決意旨，共有人原則上不能個別設定地上權，但實務上仍有共有人協議分割共有的土地為數筆特定部分，再由特定部分之共有人共同設定地上權的案例。

持分土地設定地上權後，若共有人未同意，可否撤銷地上權設定？

若未經共有人同意設定地上權，其他共有人得依民法第 827 條規定請求撤銷地上權設定。但若共有人曾同意地上權設定，事後又撤回同意，地上權仍有效，其他共有人不得請求撤銷。

設定地上權後，持分土地上的地上物所有權歸屬為何？

地上物所有權通常歸屬地上權人所有，但地上權設定契約另有約定者，從其約定。地上權消滅時，地上物原則上應由土地所有權人取得，但地上權人得請求土地所有權人按地上物時價收買，或請求法院裁定土地所有權人支付地上物折價補償。