土地共同持有買賣指南：瞭解共有人權利與義務

土地共同持有買賣，土地共同持有，顧名思義，是指同一塊土地由數人共同擁有。生活中，我們常聽聞土地共有情形，比方說兄弟姊妹共同繼承父母遺產、夫妻共同出資購置房屋等。而對於土地共同持有，民眾最常產生的疑問便是「土地共同持有可以買賣嗎？」。土地共有關係複雜多變，想要了解土地共同持有買賣相關權利義務，實非易事。本文將帶領讀者一探究竟，探討土地共同持有買賣相關規定及實務見解，釐清土地共有買賣的迷思。

土地共同持有可以依法轉讓或分割嗎？

土地共同持有是指兩人以上共同享有一個不動產所有權，這種共有關係可以透過繼承、贈與或合意取得。由於不動產的性質特殊，因此土地共同持有人在處分或使用不動產時，具備獨特的法律規定，避免共有人之間發生爭議或損害他人的權利。

轉讓

土地共有人對其持分有單獨處分的權利，但不能擅自變更共有物本身或約定專有使用部分，否則可能構成侵害其他共有人權利的行為。當共有人慾轉讓持分時，應遵循以下程序：

1. 與其他共有人協商：共有人應先與其他共有人協商，探討是否願意共同出售共有物或收購欲出售之持分。
2. 共有持分買賣契約：若其他共有人不同意共同出售或收購，欲出售持分的共有人可與買方簽訂共有持分買賣契約。
3. 通知其他共有人：共有人應在簽訂買賣契約後，以書面方式通知其他共有人出售持分，並記載買受人姓名、購買價格及其他相關事項。
4. 其他共有人優先承購權：其他共有人在接獲通知後，有優先承購權，可在同等條件下於一定期限內收購欲出售之持分。
5. 持分移轉：若其他共有人未行使優先承購權，則出售持分的共有人可將持分移轉予買受人，並應辦理土地登記變更共有持分。

分割

土地共同持有人另可透過分割，將共有不動產分割成各自獨立的不動產，各自享有獨立所有權。分割方式可分為協議分割及強制分割：

1. 協議分割：共有人可透過協議，將共有物分割成各自獨立的不動產。協議分割須經共有人全員同意，並應製作分割協議書，載明分割後的不動產範圍及應有部分。
2. 強制分割：若共有人無法達成協議分割，任何共有人均可向法院聲請強制分割。法院將依據共有物實際情形，決定是否準許分割及分割方式。

土地共同持有的轉讓或分割涉及共有人權利的調整，應循序漸進，妥善溝通，避免產生爭議或損害他人的權利。

土地共同持有買賣的實務與注意事項

共同持有土地時，若想買賣土地，應注意以下實務與注意事項，以保障自身權益：

1. 共同持有人取得共有人之同意

根據民法第827條規定，共同持有共有人之同意始得處分共有物。因此，土地共同持有買賣時，應取得全體共有人之同意，方可進行買賣。若未取得全體共有人之同意，所為之買賣行為將無效。

2. 共有人應共同為買賣契約與移轉登記

根據民法第828條規定，共同持有共有人應共同為買賣契約與移轉登記。如果買賣契約或移轉登記僅由部分共有人簽署，將導致買賣行為無效或無法完成移轉登記。

3. 共有物已分割時，得分別買賣

根據民法第797條第1項規定，共有物已分割時，共有人得分別處分其應有部分。因此，在土地共同持有已分割後，共有人可以分別出售其應有部分，不受其他共有人之同意影響。

4. 共有土地有設定抵押權時之處理

若土地共同持有已設定抵押權，在買賣時應注意：

• 取得抵押權人之同意：抵押權人有權利同意土地買賣，並依土地法第83條規定取得買賣價金之清償。因此，土地買賣前應取得抵押權人之同意。
• 解除抵押權：若抵押權人不同意土地買賣，共有人可依民法第949條向法院聲請解除抵押權，再進行土地買賣。

5. 共有土地有租賃關係時之處理

若土地共同持有已有租賃關係，在買賣時應注意：

• 告知承租人：根據民法第425條規定，買受人應通知承租人土地已轉讓，承租人自受通知時起，對買受人負擔租賃關係。

共有人是否能行使賣方或買方的權利？

共有人是否有權出售共有土地？

在土地共有人持有關係中，原則上，每位共有人均有權處分其持分，也就是說，共有人可以將其持分出售給他人。

共有人出售共有土地的限制：

儘管共有人有權處分其持分，但這種權利並非絕對。在實務上，共有人出售共有土地時，可能會受到以下限制：

其他共有人同意出售：若共有土地涉及多位共有人，且共有人之間未約定其他處分方式，則在出售共有土地時，需取得其他共有人同意。
共有人有優先購買權：在共有人出售其持分時，其他共有人享有優先購買權。也就是說，共有人在出售其持分前，應先詢問其他共有人是否願意購買該持分。
共有人共有的權利：共有人對共有土地享有共有權利，包括使用、收益和處分權，在出售共有土地時，應兼顧其他共有人對該土地的權利。

共有人購買共有土地：

共有人不僅可以出售其持分，也可以購買其他共有人持有的土地。這種情況下，共有人作為買方，其權利義務與一般買方類似，應注意以下事項：

確認共有財產權利：在購買共有土地前，應確認其他共有人對該土地的權利，避免購買後產生糾紛。
瞭解共有土地狀況：購買共有土地前，應瞭解該土地的共有狀況，包括其他共有人人數、共有人持分比例、土地使用現況等資訊。
協調共有人事務：在購買共有土地後，共有人應協調土地使用、管理和收益分配等事務，維護和諧的共有關係。

直式表格：

問題	回答
共有人是否有權出售共有土地？	原則上，每位共有人有權處分其持分。
共有人出售共有土地的限制
其他共有人同意出售	需取得其他共有人同意。
共有人有優先購買權	其他共有人享有優先購買權。
共有人共有的權利	應兼顧其他共有人對土地的權利。
共有人購買共有土地
確認共有財產權利	確認其他共有人對土地的權利。
瞭解共有土地狀況	瞭解共有狀況（人數、持分比例、使用現況）。
協調共有人事務	協調土地使用、管理和收益分配等事務。

橫式表格：

行為	公同共有	分別共有
出售權	需超過2/3同意	無限制
貸款限制	需要全體共有人同意	無限制
使用限制	需要全體共有人同意	需要全體共有人同意
	共有權利	共有權利
購買權	共有人享有優先購買權	共有人享有優先購買權

共同持有權利人的買賣權限

共有人對共同持有的土地享有平等的買賣權利，但由於共有的性質，在行使權利時需遵守特定規定和限制：

買方權限：

優先購買權：每位共有人在其他共有人出售其權利時，擁有優先購買權。
共同出售權：如果無法行使優先購買權，共有人可以共同向第三方出售土地。
分割出售權：在特定條件下，共有人可以分割出售其持分，但須取得其他共有人同意。

賣方權限：

共有人同意：原則上，共有人慾出售其權利，需取得其他共有人同意。
拍賣處分：如果共有人無法取得其他共有人同意，得聲請法院拍賣處分土地，並將所得價金按持分比例分配。
共同轉讓：共有人可以共同將土地轉讓給第三方。

其他限制：

持分不得分割：土地持分不得進一步分割，以確保共同所有權的完整性。
私下轉讓無效：共有人私下轉讓其權利無效，必須公開拍賣或透過其他法定程序處理。
債權優先：如果共有人負有債務，債權人有權追索共有人在土地上的權利，並優先受償。

綜上所述，共同持有人在買賣土地時，必須考慮優先購買權、共同出售權、分割出售權等權利限制，以及取得共有人同意、公開拍賣處分等實務要件，纔能有效行使買賣權利。

土地共有人持有買賣的管制與限制

土地共有人持有買賣雖經共有人協議後可以依法轉讓或分割，但仍有以下管制與限制：

• 共有物分割限制：共有的土地，原則上均不得強制分割，以維護共有的完整性，除非符合一定條件，如：共有人人數過多或共有土地利用效能不佳等，可以依法聲請分割。
• 優先購買權限制：共有人轉讓其共有持分時，其他共有人享有優先購買權，以維護共有的穩定性。共有人慾轉讓持分時，必須先通知其他共有人，並取得其同意或放棄優先購買權。
• 共有物設定負擔限制：共有人在轉讓共有持分時，原則上不得單獨對共有物設定負擔（如抵押權），以避免損害其他共有人權益。但若共有人協議一致，或經法院許可，則可以對共有物設定負擔。
• 共有物強制拍賣限制：共有人不得強制拍賣共有物，以保障其他共有人權益。但若共有人協議無法分割或轉讓共有物，或共有人間發生紛爭，可以依法聲請法院強制拍賣共有物。

綜上所述，土地共有人持有買賣雖具有一定的彈性，但仍受到一定管制與限制，以保障共有人的權益和共有的完整性。共有人在行使轉讓或分割共有持分權利時，應充分了解相關法律規定，避免侵害其他共有人權益或產生糾紛。

可以參考 土地共同持有 可以買賣嗎？

土地共同持有 可以買賣嗎？結論

綜上所述，土地共同持有是否可以買賣是許多共有人關心的問題。根據法律規定，土地共同持有，無論是法定共有人或約定共有人，原則上都可以依法轉讓或分割，但仍須符合一定的法律規範與程序。

在實務上，土地共同持有的買賣應注意相關稅費、債務承擔、共有人同意等事項。此外，共有人是否能行使賣方或買方的權利，也需視持有類型及共有人協議而定。

因此，土地共同持有買賣涉及複雜的權利義務關係，共有人在交易前應充分了解相關法規與實務操作，並尋求專業人士協助，以保障自身權益。

土地共同持有 可以買賣嗎？ 常見問題快速FAQ

Q1：土地共同持有可以任意買賣嗎？

土地共同持有屬於共同共有，原則上可以依共有人協議處分（買賣、贈與），惟若共有人間未另有約定，處分行為仍需經全體共有人同意，否則處分行為無效。

Q2：持有土地的共有人中若有人反對賣土地怎麼辦？

若共有人間對於土地買賣無法達成共識，任何一方得請求法院分割共有物，由法院依據土地狀況、共有人人數等因素裁定分割方式，強制結束共有關係。

Q3：共同持有土地的共有人之一可以單獨賣出自己持分嗎？

可以。共有土地持分權屬於獨立的財產權，共有人可以單獨買賣或贈與自己持有的部分，但不得影響其他共有人對共同共有部分的權利。