土地共有人要賣！必看土地共同持有可以買賣嗎？關鍵注意事項大解析

土地共同持有時是否可以進行買賣，是許多人關注的議題。土地共同持有是指土地由兩個人或以上共有，那麼，土地共同持有可以買賣嗎？答案是肯定的，但由於涉及到所有共有人權益，在買賣過程中需要特別注意相關事項，本文將深入淺出地探討土地共同持有的買賣要點，讓讀者在面臨此情境時能做出明智的決定。

土地共同持有可否買賣？淺談法規

土地共同持有，指由數人共同持有同一筆土地，權利義務均須由全體共有人共同行使。在土地共同持有的情況下，共有人之間的買賣關係，牽涉到民法物權編及土地法規的規定，有以下要點應予瞭解：

共同持有 vs. 個別持有

• 共同持有：共有人對土地擁有共有權利，無法獨立處分其持分，須全體共有人同意後才能買賣。
• 個別持有：每個共有人對土地的持分擁有獨立權利，可自行買賣其持分。

處理程序

• 依民法第821條，土地共有人之一要買賣其持分時，須先對其他共有人發出通知。收到通知的共有人有優先承買權。
• 若優先承買權人未於合理期間內表示承購意願，共有人方得對他人出售其持分。

注意事項

• 優先承買權僅限於同等級共有人，如甲、乙、丙共同持有土地，甲要賣出其持分時，乙、丙有優先承買權，甲不能直接對其子孫出售持分。
• 共有人對土地共有物的使用或處分，須取得全體共有人同意，不得獨佔或擅自處理。

土地共有人賣地有無限制？

在探討土地共有人出售土地的限制之前，我們必須瞭解共同共有與按份共有這兩種土地共同持有的類型。

在共同共有之下，土地共有人對土地共同享有權利，且各共有人對土地的各個部分均享有共同的共有權，不得分割。因此，只要共有人之一不同意出售土地，則土地原則上不得出售。

至於按份共有，各共有人對土地享有明確的持分比例，並對該持分比例範圍內的土地享有專屬權利。因此，按份共有人可以自由出售其持有的土地份額，而不受其他共有人同意的限制。

然而，根據民法第822條之規定，當土地屬於共同共有時，共有人之一欲出售其土地持分時，仍應遵循以下限制：

應先通知其他共有人：出售共有人必須先將出售意願通知其他共有人，並給予其他共有人在同等條件下優先購買的權利。

其他共有人享有優先購買權：其他共有人在收到出售通知後，享有在同等條件下優先購買該土地持分的權利。若其他共有人不願優先購買，出售共有人才能向外人出售。

由此可見，土地共有人出售土地的限制取決於土地的共有類型。共同共有人原則上不得單獨出售土地，而按份共有人則可自由出售其持有的土地份額，但仍需遵守優先購買權的限制。

土地共有人可以自由買賣嗎？

土地共有人在處分土地時，並非享有絕對的自由買賣權利。民法第820條第2項明文規定，共有物之處分，應由共有人全員同意。因此，土地共有人若要買賣共有土地，必須取得所有共有人（包括共有持分在內的應繼人）的同意，纔能有效進行交易。

然而，若有共有人不同意出售土地，也不代表土地就無法交易。在這種情況下，共有人可透過以下方式解決：

共有人全員同意分割共有物：共有人可以協議將土地分割成各自獨立的產權，並由各共有人取得獨立的土地所有權。

其他共有人依法買回不同意出售共有人持分：根據民法第828條，其他共有人可以依比例價額，買回不同意出售共有人之持分，並取得其土地所有權。

請求法院拍賣共有物：若共有人無法達成共識，任何共有人得請求法院拍賣共有物。拍賣所得價款，依照各共有人持分比例分配。

土地共有人可以自由買賣嗎？

共有人出售土地的情況	解決方式
共有人全員同意	取得所有共有人同意
有共有人不同意出售	共有人全員同意分割共有物 其他共有人依法買回不同意出售共有人持分 請求法院拍賣共有物

土地共有人要賣地需知：合意協議買賣土地

土地共有人若要處分共同持有的土地，最理想的方式是取得所有共有人同意，共同擬定買賣契約。這種透過合意協議進行的買賣，能有效避免日後糾紛，保障所有共有人權益。

合意協議注意事項

• 明確標示共有人：協議書應載明所有共有人姓名、持分比例等基本資料。
• 詳細載明交易內容：包括土地坐落、面積、買賣金額、付款方式等交易細項。
• 釐清買賣責任：約定各共有人於買賣過程中之權利義務，如過戶登記、稅費負擔等。
• 白紙黑字簽署：所有共有人均應親自簽署合意協議，並妥善保管協議書副本。

透過合意協議進行土地共同持有買賣，能有效保障共有人權益，避免因意見分歧或誤解造成糾紛。因此，在土地買賣前，務必取得所有共有人同意，共同達成合意協議，以確保交易順利進行，維護彼此權益。

辨識共有人權利，釐清土地共持有買賣權

在土地共有人慾買賣土地時，釐清共有人間的權利至關重要。台灣《民法》明訂共有物之處分，應經全體共有人同意，若未經全體共有人同意擅自處分，將構成侵權行為。因此，共有人在買賣土地前應取得其他共有人之同意及配合。

確認共有人及權利比例

首要步驟為確認所有共有人及個別權利比例。可透過土地權狀或地籍謄本查詢，掌握每位共有人持分狀況。確認共有人名單與權利比例後，才能依據比例徵詢並取得共有人同意。

取得共有人同意

賣地前需取得全體共有人同意，可透過書面協議、議事錄或簽名記載等方式確認共有人同意出賣土地。其中，書面協議較為正式且具法律效力，可清楚載明土地買賣條件、價格、分配方式等細節。

買賣程序進行

取得共有人同意後，即可依一般買賣程序進行。建議委託專業地政士或律師代為處理相關事宜，包括契約審閱、權利移轉登記等，確保交易順利進行。

分配價金

土地出售後，所得價金應按照共有人權利比例分配。如有共有人無法取得聯繫或拒絕領取，可依據法律規定提存法院處理，維護各共有人權益。

可以參考 土地共同持有 可以買賣嗎？

土地共同持有 可以買賣嗎？結論

綜上所述，土地共同持有是否可以買賣，必須視權利義務關係而定。若共有人對土地享有完全所有權，則可以自由買賣。若共有人僅享有使用收益權，則須取得其他共有人同意方能買賣。因此，在考慮土地共有人買賣時，應先釐清共有人權利，並達成合意協議，避免產生糾紛。

當土地共同持有涉及買賣時，建議尋求專業地產法務諮詢，以保障自身權益。透過充分了解法規規定和實務操作，共有人可以做出明智的決定，避免不必要的困擾，確保交易安全順利。

土地共同持有可以買賣嗎？常見問題快速FAQ

1. 共同持有的土地可以買賣嗎？

土地共同持有是指土地所有權由多位共有人共同享有。根據《土地法》規定，土地共有人可以買賣其持分部分，但必須由全體共有人共同處分，才能將土地全部權利移轉給第三人。

2. 共有人賣地需要取得所有人的同意嗎？

是的，共有人賣地需要取得其他所有共有人同意。若未取得全員同意，將無法有效處分土地。此時，需辦理「土地共有人間處分協議」，由所有共有人共同簽章同意，才能進行買賣。

3. 共有人可以自由買賣持分嗎？

共有人雖然可以自由買賣其持分，但受限於《土地法》第34條之1的規定。該條文規定，共有人分割共有物時，應依其應有部分，按情形實施分割或變價。因此，共有人只能在持分不變更的情況下自由買賣，不得變更共有物的範圍或用途。