繼承房子是人生中的一件大事，需要考慮許多事宜。其中一個重要的問題是：繼承的房子是否需要繳納房地合一稅？根據財政部高雄國稅局的規定，個人繼承的房地，如果加上貸款餘額超出該房地現值，屬於繼承的額外負擔，在未來出售時，可以依房地合一新制規定減免稅額。因此，如果您繼承的房子貸款餘額超過其現值，那麼在出售該房地時就無需繳納房地合一稅。
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繼承房子貸款餘額超出場 賣房可減房地合一稅額
繼承的房屋若加上貸款餘額超出該房地現值，這筆超出的負擔在未來出售房屋時，可依房地合一新制規定減免房地合一稅額，減免額度等於超出的貸款餘額。舉例來說，繼承一套房子，當時的市價為 1,000 萬元，但貸款餘額為 1,200 萬元，超過房價 200 萬元，在出售房屋時，這筆 200 萬元的差額就可以從出售房屋的利潤中扣除，減少課徵房地合一稅的稅基，進而降低應繳稅額。
減免注意事項
- 僅適用於繼承取得的房地產。
- 減免的金額不得超過實際出售房屋的利潤。
- 繼承後出售房屋必須是滿兩年，才能適用房地合一稅自住優惠。
透過這項規定，可減輕繼承人出售房屋的稅負負擔，避免因繼承而增加的貸款餘額導致出售房屋時需繳納更高的房地合一稅，讓繼承人能更靈活地處理繼承的房地產。
繼承房貸大於現值？賣房房地合一稅有減免
當繼承的房地加上貸款餘額超出該房地的現值時，依據《財政部賦稅署函釋》之規定，屬於繼承的額外負擔。而根據《房地合一稅條例》，納稅人在出售房地時，需要就出售所得課徵房地合一稅。但若是繼承的房貸大於現值，在出售房地時，則可以享有以下減免稅額的規定：
減免稅額計算方式
- 減免稅額 = (出售所得 – 成本費用 – 相關費用) × (貸款餘額 / 現值)
- 貸款餘額：繼承時房貸未清償的部分。
- 現值：繼承時經政府機關評定之房地現值。
舉例來說，小美繼承了一間房子，當時的房貸餘額為 300 萬元，而房子的現值為 250 萬元。假設小美出售該房地時，所得為 500 萬元，成本費用（如取得成本、仲介費等）為 50 萬元，相關費用（如印花稅等）為 20 萬元。則小美可以減免的房地合一稅額如下：
減免稅額 = (500 萬 – 50 萬 – 20 萬) × (300 萬 / 250 萬) = 200 萬元
因此，小美在出售繼承房地時，只需要就出售所得扣除減免稅額後，再課徵房地合一稅。減免稅額的規定，可以減輕繼承人出售房地時需繳納的房地合一稅負擔，有利於繼承人處理繼承財產。
繼承房產包含貸款免繳房地合一稅？
繼承房地產時，如果房貸餘額超出場地現值，會被視為繼承的額外負擔。根據房地合一新制規定，繼承人出售房地時，可以將貸款餘額計入取得成本中，減免房地合一稅。
舉例來說，甲繼承一間房地，現值為 1,000 萬元，但房貸餘額為 1,200 萬元。甲將房地出售，售價為 1,500 萬元。根據房地合一新制，甲的應課所得為 1,500 萬元減去 1,200 萬元（取得成本包含貸款餘額），等於 300 萬元。因此，甲只需繳納 300 萬元 x 35% = 105 萬元的房地合一稅。
- 繼承房產若有房貸餘額，可列入取得成本。
- 出售房產時，貸款餘額可減免房地合一稅。
- 繼承人需將貸款餘額計入取得成本，計算應課所得。
| 繼承房產包含貸款相關規定 | |
|---|---|
| 重點 | 說明 |
| 貸款餘額超出場地現值 | 房貸餘額視為繼承的額外負擔 |
| 出售房地時 | 貸款餘額可計入取得成本 |
| 減免房地合一稅 | 貸款餘額減免房地合一稅 |
| 應課所得計算 | 售價 – (取得成本包含貸款餘額) |
| 實例 | |
| 繼承人甲 | 計算 |
| 繼承房產現值 | 1,000 萬元 |
| 房貸餘額 | 1,200 萬元 |
| 出售房產售價 | 1,500 萬元 |
| 取得成本 | 1,200 萬元 |
| 應課所得 | 300 萬元 |
| 房地合一稅 | 105 萬元 |
了解更多關於繼承土地的知識請參考這篇：繼承土地出售要繳什麼稅？繼承土地出售土地增值稅計算攻略
繼承房屋的房貸超現值？出售時房地合一稅有減免
依據財政部高雄國稅局的規定，繼承人所繼承的房地，若加上房地貸款的餘額超過該房地的現值，則超出部分視為繼承的額外負擔。在未來出售該房地時，可以根據房地合一新制規定，將此額外負擔減免於房地合一稅的計算基礎上。此項規定旨在減輕繼承人因繼承負債所造成的稅務負擔。
具體而言，在計算房地合一稅的應納稅額時，繼承人可以將繼承的房貸餘額超過房地現值的金額，從出售房地的價款中扣除。換句話說，繼承人只需就扣除額外負擔後的所得利益部分繳納房地合一稅。此項減免規定，有助於減輕繼承人因繼承債務而增加的稅務負擔，使其在出售繼承房屋時，能有更彈性的財務安排空間。
舉例來說，小明繼承了一間房地，其現值為 1,000 萬元，但房地貸款餘額為 1,200 萬元。小明繼承後，將該房地以 1,500 萬元出售。若不考慮額外負擔的減免，小明須繳納房地合一稅金額為 (1,500 萬元 – 1,000 萬元) x 35% = 175 萬元。
但根據房地合一新制規定，小明可以將房貸餘額超過房地現值的 200 萬元，從出售價款中扣除。因此，小明應納稅的所得利益為 (1,500 萬元 – 1,200 萬元) = 300 萬元。計算後應繳納的房地合一稅金額為 300 萬元 x 35% = 105 萬元。透過此項減免規定，小明節省了 175 萬元 – 105 萬元 = 70 萬元的房地合一稅負擔。
繼承房貸大於現值，賣房房地合一稅如何計算？
繼承房屋後，若房屋的房貸大於現值，在出售房屋時計算房地合一稅時，可以將繼承時房貸大於現值的部分視為額外負擔，據以減免應納的房地合一稅額。
根據財政部稅務入口網的公告，繼承的房貸(含土地增值稅)大於現值的計算方式如下：
減免公式
應納房地合一稅額 ＝ 實際獲利金額 － (繼承時房貸大於現值)
其中：
- 應納房地合一稅額：指依房地合一稅規定計算的應納稅額。
- 實際獲利金額：指出售房屋的收入減去取得成本（包括繼承時房屋的現值、裝潢費用等支出）。
- 繼承時房貸大於現值：指繼承房屋的房貸餘額減去房屋的現值。
舉例說明
王先生繼承了一間房屋，繼承時的房貸餘額為300萬元，房屋現值為200萬元。王先生於5年後以400萬元出售該房屋，則其計算房地合一稅時，可依下列方式計算：
- 實際獲利金額：400萬元 – 200萬元（繼承時現值） = 200萬元
- 繼承時房屋貸款大於現值：300萬元 – 200萬元 = 100萬元
- 應納房地合一稅額：200萬元 – 100萬元 = 100萬元
因此，王先生可依前述方式計算繼承房貸大於現值的額外負擔，進而減免應納的房地合一稅額。
繼承需要繳房地合一嗎？結論
綜上所述，個人繼承的房地，若加上貸款餘額超過該房地現值，出售時可依據房地合一新制規定進行減免稅額。因此，繼承人並非一概都需要繳納房地合一稅，而是要視個案實際情況而定。建議民眾在繼承房地前，先了解相關法規，並評估自身財務狀況，才能做出適當的規劃，避免因繳稅問題而產生困擾。
繼承需要繳房地合一嗎？ 常見問題快速FAQ
繼承房子如果沒有貸款，需要繳房地合一嗎？
不需要，房地合一稅只針對出售房地有獲利的部分課稅，繼承取得的房子並無獲利，因此不需要繳納房地合一稅。
繼承房子如果有貸款，需要繳房地合一嗎？
需要，但如果貸款餘額超過房子的現值，可以按照房地合一新制規定減免稅額。
繼承房貸大於房屋現值，出售時房地合一稅如何計算？
可以從房地售價中扣除貸款餘額，再計算房屋的獲利部分課徵房地合一稅。