繼承土地有房地合一稅嗎？小心這些規定

繼承不動產時，應瞭解房地合一稅的相關規定。根據規定，若父母於 2016 年 (105 年) 或之後取得土地有房，繼承人出售房地時須繳納房地合一稅。

父母遺產房屋受房地合一稅影響嗎？

當父母不幸離世，繼承人除了面對哀傷與遺產處理外，還可能面臨因繼承房屋而產生的房地合一稅問題。根據房地合一稅的規定，繼承父母於 2016 年 (105 年) 或之後取得的土地（包含建物），在出售時均需申報房地合一稅。

需要注意的是，房地合一稅是一種所得稅，計算方式為「出售價格減去取得成本及費用」，再乘以適用稅率（45%）。因此，即使繼承人沒有實際支付任何取得成本，在出售遺產房屋時仍須繳納房地合一稅。

取得成本：繼承人繼承房屋的取得成本，原則上為父母取得該房屋的原始取得成本（包含土地購入價、建築費、相關契據規費等），加上繼承人從父母繼承開始時至出售期間的增值部分（依公告地價計價）。

費用：繼承人在繼承房屋後至出售期間所支出的必要費用，例如房屋修繕費、廣告費、仲介費等。

為了降低繼承房屋的房地合一稅負擔，建議繼承人務必妥善保留父母取得房屋的相關文件（證明取得成本），並在繼承後妥善保存房屋相關費用支出憑證。

繼承時出售房屋適用房地合一稅嗎？

繼承人繼承父母於 2016 年 (105 年) 或之後取得的土地有房，在出售時需要留意是否適用房地合一稅。房地合一稅是一項實價課稅制度，旨在遏制短期炒作房地產的行為。針對持有期間不同，房地合一稅的稅率有所差異，持有期間越短，稅率越高。具體稅率如下：

• 持有期間在 2 年以內：45%
• 持有期間超過 2 年至 5 年：35%
• 持有期間超過 5 年至 10 年：20%
• 持有期間超過 10 年：15%

需要注意的是，房地合一稅的計算基礎為房屋出售價格減去取得成本，其中取得成本包括土地取得總價款、房屋建造或改良支出以及其他相關費用等。如果繼承人的出售價格大於取得成本，則需要繳納房地合一稅。具體稅負金額會根據持有期間不同而有所調整。

繼承取得土地有房地合一稅嗎？

繼承取得土地是否課徵房地合一稅，需視取得時間點而定。若繼承人是在2016 年（105 年）1 月 1 日以後取得土地，則繼承取得的土地在出售時需課徵房地合一稅。

需要特別注意的是，房地合一稅的課徵對象為「土地及其建物」，因此若繼承取得的土地上已有房屋，則出售時同時需要課徵土地及房屋部分的房地合一稅。

舉例來說，若繼承人在 2022 年繼承了一筆土地，該土地於 2018 年取得並已蓋有房屋，繼承人於 2023 年出售土地及房屋，則出售時需課徵房地合一稅，且課徵的範圍包括土地價值和房屋價值。

繼承取得土地有房地合一稅嗎？

取得時間	課徵房地合一稅	課徵範圍
2016 年（105 年）1 月 1 日以前取得	否	–
2016 年（105 年）1 月 1 日以後取得	是	土地價值
繼承取得土地上已有房屋	是	土地價值 + 房屋價值

繼承不動產須留意房地合一稅

繼承不動產時，繼承人應留意房地合一稅之規定。自105年1月1日起，繼承取得之不動產屬「持有期間超過2年之非自用住宅用地或非自用房屋」，倘若繼承人於取得後4年內出售，依規定須申報繳納房地合一稅。

計算方式

房地合一稅實行累進稅率制，依持有的期間長短分為四個級距：
1. 持有期間2年內：45%
2. 持有期間超過2年至5年：35%
3. 持有期間超過5年至10年：20%
4. 持有期間超過10年：15%

計算公式：
房地合一稅=（出售價格-取得價格-相關費用）x稅率

應課稅額度

繼承人於出售時獲利的部分

取得價格以被繼承人取得該房地時之取得價格為基準

相關費用

可扣除之相關費用包含:
1. 取得該不動產之相關取得費用
2. 出售該不動產之相關費用
3. 房地改良費用

注意事項

繼承人若於4年內出售不動產且符合自住要件，可適用自住房屋出售免稅優惠。惟須注意，繼承人須至少於出售日前一年起居住於該不動產，且在取得後4年內不得出租或供營業使用。如於取得4年後再移轉，無需再課徵房地合一稅。

繼承時出售房屋受房地合一稅影響嗎？

根據房地合一稅制，若父母於 2016 年（105 年）或之後取得土地有房屋，繼承人於出售房屋時，無論建物是否為繼承所得，出售所得皆須計算房地合一稅。

計算方式：

• 出售價格 – 取得成本 – 費用 – 扶養親屬費用 – 地價稅 – 房屋評定現值
• 超過 400 萬元的部分課徵 45% 稅率。

舉例：

小明繼承父母於 2017 年取得的土地及房屋，於 2023 年出售，出售價款為 800 萬元。假設取得成本為 400 萬元、費用 50 萬元、扶養親屬費用 100 萬元、地價稅 10 萬元、房屋評定現值 200 萬元，則房地合一稅計算方式如下：

• 出售價格：800 萬元
• 取得成本：400 萬元
• 費用：50 萬元
• 扶養親屬費用：100 萬元
• 地價稅：10 萬元
• 房屋評定現值：200 萬元

應納稅額 = ((出售價格 – 取得成本 – 費用 – 扶養親屬費用 – 地價稅 – 房屋評定現值) x 0.45)
= ((800 – 400 – 50 – 100 – 10 – 200) x 0.45)
= 135 萬元

注意事項：

房屋建物若於父母取得前已存在，則房屋建物部分不在房地合一稅課徵範圍內。

可適用自住優惠稅率，但須符合特定條件（例如：持有期間滿 6 年、個人或配偶居住且戶籍設籍於該房屋）。

若房屋為繼承後才新建或增建，則該部分適用房地合一稅課徵。

可以參考 繼承土地有房地合一稅嗎？

## 繼承土地有房地合一稅嗎？結論

在繼承不動產的過程中，房地合一稅是一個重要的考量因素。透過瞭解相關規範，繼承人得以妥善規劃財產傳承，避免稅務上的損失。建議繼承人詳細諮詢稅務專家，以評估個案的適用情形，並制定適當的因應策略，確保在繼承土地或房屋時，都能完善處理相關稅務事宜。

繼承土地有房地合一稅嗎？ 常見問題快速 FAQ

Q1：父母遺留的房子受房地合一稅影響嗎？

是的，根據房地合一稅制，如果父母於 2016 年 (105 年) 或之後取得土地有房，繼承人出售房地時須繳納房地合一稅。

Q2：繼承時出售房屋也適用房地合一稅嗎？

是的，繼承取得的房屋在出售時也適用房地合一稅，須依規定計算並繳納。

Q3：繼承取得土地有房地合一稅嗎？

繼承取得的土地原則上沒有房地合一稅，但如果繼承的土地上已有房屋，則出售房屋時仍須繳納房地合一稅。