農地繼承注意事項：免稅享優利，留意使用期限

最後更新日期：2024 年 03 月 20 日

農地繼承注意事項：農地繼承時須留意相關規定，妥善處理可享免稅優惠，同時避免因違規使用而面臨追稅風險。以下介紹農地繼承的相關要點，供農地繼承人或受遺贈人參考。

我知道你在想免稅的事情，我當代書10多年最常被問的就是農地繼承關於土增稅的問題。

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繼承農地免稅須知：五年使用期限別忘記

繼承農地享有遺產稅及贈與稅免稅的優渥政策，讓繼承人可以減輕稅負負擔。不過，為了確保取得農業用地作農業使用證明書並免除稅款，繼承人務必留意一個重要的使用期限，也就是農地繼承後五年內持續農業使用的規定。

農地使用期限的由來

農地繼承免稅的用意是鼓勵農地持續從事農業使用，避免農地被閒置或轉作他用。因此，政府制定了五年使用期限的規定，要求繼承人於繼承後五年內持續將農地用於農業生產，才能保有免稅資格。

違反使用期限的後果

若繼承人違反五年使用期限規定，將面臨國稅局追繳遺產稅及贈與稅的後果。追繳的稅款將按照繼承時的稅率計算，可能是一筆不小的金額。因此，繼承人務必妥善管理農地，確保五年內持續農業使用，以免後續產生稅務糾紛。

繼承農地免稅固然是一項惠民政策，但五年使用期限攸關稅務權益。繼承人務必牢記此項規定，並妥善使用農地，既能享有免稅優利，又能合法地承繼祖傳土地。

農地繼承注意事項：農業用地證明不可少

根據《民法》第1138條規定，繼承人或受遺贈人若繼承農地且符合一定條件，可享有免徵遺產及贈與稅的優惠。其中一項重要條件便是必須取得「農業用地作農業使用證明書」。這份證明書是農業主管機關（如縣市政府農業局）出具的官方證明文件，用以證明該筆農地現為農業使用狀態。取得證明書後，才能辦理繼承或贈與登記，並享有免稅優惠。

申請「農業用地作農業使用證明書」時，需備妥相關文件，包括地籍謄本、土地使用分區證明文件、如有耕作可提供農業設施照片等佐證資料。經農業主管機關核對資料無誤後，即可核發證明書。請注意，該證明書的有效期限只有半年，超過期限須重新申請。

• 取得證明書後，應妥善保管，並在辦理繼承或贈與登記時一併提出。
• 農業主管機關會不定期查覈農地的使用情形，若查獲實際上未持續農業使用，將追繳已免徵的遺產及贈與稅。
• 為避免稅務問題，繼承人或受遺贈人應確實遵守農地持續農業使用的規定，避免因違規而喪失免稅優惠。

農地繼承免追稅：持續農業使用不容忽視

除了取得農業用地作農業使用證明書外，繼承人或受遺贈人還必須在繼承後五年內持續農業使用該農地。所謂農業使用，是指耕作、種植、畜牧、養殖水產動植物或其他與農業經營相關之活動。若繼承人在取得農地後五年內未持續農業使用，或將農地作其他非農業使用，則國稅局將依法追繳已免徵之遺產及贈與稅，並加徵滯納金。

具體而言，國稅局將於繼承人或受遺贈人取得農地後五年屆滿時，發函要求提出持續農業使用證明。若繼承人或受遺贈人無法提出證明，或提出之證明不符合規定，則國稅局將發出補稅通知書，追繳已免徵之遺產及贈與稅，並加徵滯納金。

• 五年使用期限：取得農地後五年內須持續農業使用
• 持續農業使用：耕作、種植、畜牧、養殖水產動植物或其他與農業經營相關之活動
• 證明提出期限：五年屆滿時，國稅局發函要求提出證明
• 未持續使用後果：追繳已免徵之遺產及贈與稅，並加徵滯納金

因此，農地繼承人或受遺贈人在取得農地後，務必注意持續農業使用之五年期限，並於期限屆滿時主動向國稅局提出相關證明。若有任何疑問或需要協助，可洽詢國稅局相關單位或專業會計師，以確保符合相關規定，以免追稅風險。

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事項	內容
取得農地後期限	五年內持續農業使用
持續農業使用定義	耕作、種植、畜牧、養殖水產動植物或其他與農業經營相關之活動
證明提出期限	五年屆滿時，國稅局發函要求提出證明
未持續使用後果	追繳已免徵之遺產及贈與稅，並加徵滯納金

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農業用地作農業使用證明：農地繼承免稅關鍵

根據相關法規，繼承人或受遺贈人慾享有農地繼承免稅優惠，取得「農業用地作農業使用證明書」是不可或缺的關鍵。該證明書由地方政府農業主管機關核發，旨在證明所繼承的農地確實用於農業生產，符合法定免稅要件。

取得證明書的過程相對簡易，一般而言，繼承人或受遺贈人只需向所在地的農業主管機關提出申請，並檢附相關文件，如農地所有權狀、使用計畫書等。具體所需的資料，可向當地農業主管機關洽詢。

取得證明書並非一勞永逸，繼承人或受遺贈人務必注意，農地繼承免稅優惠有五年使用期限的限制。在繼承農地取得證明書後的五年內，農地必須持續做為農業使用，不得轉作他用，否則將喪失免稅資格，而國稅局將追繳原本免徵的遺產及贈與稅。

申請農業用地作農業使用證明書的注意事項：

• 確保農地確實用於農業生產。
• 準備齊全的申請資料，包括所有權狀、使用計畫書等。
• 向所在地的農業主管機關提出申請。
• 取得證明書後，妥善保存，作為農地繼承免稅的佐證。

取得農業用地作農業使用證明書並持續農業使用，是農地繼承免稅的關鍵。繼承人或受遺贈人應確實遵循相關規定，才能享有此項優惠措施。

農地繼承免稅之要件：持續農業使用證明

欲享有《民法》第1138條免徵遺產及贈與稅的優惠，除了取得農業用地作農業使用證明書外，農地繼承人更需注意持續農業使用的要件。根據法規，繼承取得農地後五年內須持續從事農業使用，否則稅捐機關將依法追繳原先免徵的稅額。

所謂「持續農業使用」，是指繼承人實際利用農地進行耕作、畜牧、養殖或其他農業相關活動。舉例而言，將農地出租給他人從事農業經營、自行耕作農作物、畜養家禽家畜等，均符合持續農業使用的要件。

需要注意的是，若繼承人將農地轉作非農業使用，或雖從事農業活動但未達到「持續使用」的程度，均將喪失免稅優惠。例如，將農地改建成住宅、工廠或其他非農業用途；或者繼承人僅偶爾在農地上從事少量農業活動，而並非作為主要經濟來源，都可能被視為未持續農業使用，而遭追繳稅款。

因此，農地繼承人應妥善規劃農地的使用方式，確保在繼承後五年內持續從事農業活動，以維持免稅優惠。若有計畫轉讓或變更農地用途，也務必在五年期限屆滿前完成，以免觸及追繳稅款的風險。

可以參考 農地繼承注意事項

農地繼承注意事項快速懶人包

繼承農地遺產稅及贈與稅免稅條件

1. 適用情況：農業用地及其地上農作物因繼承或贈與而免徵遺產稅或贈與稅。
2. 要件：

• 贈與或繼承對象須為特定親屬。
• 必須有農業用地的農業使用證明。
• 農地自承受或受贈後五年內，必須繼續用於農業，否則需追繳稅款。

土地增值稅免稅條件

1. 適用情況：農業用地移轉給自然人時，可以申請不課徵土地增值稅。
2. 要件：

• 農地必須為農業使用地。
• 必須有農業用地的農業使用證明。
• 移轉對象為自然人。

所得稅免稅條件

1. 適用情況：出售農地免納所得稅，但農舍的出售需課徵所得稅。
2. 要件：

• 農地交易所得免納所得稅，依取得時間和條件不同有不同的規定。
• 農舍交易的所得需計入個人綜合所得稅課稅。

農業用地與農舍的建設要件

• 農地上可建農舍，但需符合特定條件，如申請人資格、土地面積等。
• 農舍用地面積有限制，且農業經營用地應為完整區塊。

非農業用地的農業使用免稅可能

• 一些原本非農業用地但仍用於農業的地塊，可能符合特定條件後，申請免稅。
• 需滿足特定要件，如依法變更用地性質但未完成細部計畫、仍作農業使用等。

代書不會告訴一般人的投資農地心法

投資策略概述：

1. 農地購入：投資者可以尋找適合的農業用地進行購買。選擇的地塊應該是符合或能夠符合農業發展條例的要求，以便享受稅務優惠。
2. 農業用途維持：購入後，在至少5年的期間內，保持土地的農業用途，不僅符合法律規定，也能確保免稅資格的維持。
3. 農舍建設與農業開發：在保持農業用途的同時，可以考慮在符合規定的前提下建造農舍或進行其他形式的農業開發，如有機農業、休閒農業等，這些都可能成為額外的收益來源。
4. 充分利用稅務優惠：透過精確規劃，利用遺產稅、贈與稅和土地增值稅的免稅條件，合法避稅，同時透過農業開發獲取收益。
5. 適時轉讓：在保持土地農業用途5年後，考慮市場條件和增值稅法的規定，選擇一個適當時機出售或轉讓土地。因為農地若轉讓給自然人，且符合一定條件下，是可以申請不課徵土地增值稅的。

注意事項：

• 法規遵守：整個過程中需嚴格遵守相關法律規定，避免因不符合免稅資格而被追繳稅款。
• 風險評估：投資者需對農業市場、土地政策、地區發展規劃等因素進行詳細分析，以評估投資風險。
• 長期計畫：這是一項中長期的投資計畫，需要有耐心等待土地價值增長並考慮到農業開發的持續性投入。

投資盈利模式：

透過農地的增值以及農業開發的經營收益（例如，農產品銷售、農業旅遊等），投資者可以獲得投資回報。同時，透過合法的稅務規劃來最大化資本利益，達到增值與節稅雙重效果。

總之，透過精確的市場定位和對法律規定的深入理解，投資者可以在遵循法律的前提下，利用農地投資達到賺錢並合法避稅的目的。然而，這需要周密

農地繼承注意事項結論

綜上所述，農地繼承免稅雖然能為繼承人減輕不少負擔，但相關的注意事項也不可輕忽。務必於繼承後五年內持續使用該農地作農業用途，並取得農業用地作農業使用證明書，才能確保免稅資格。若有違反前述規定，將面臨稅務機關的追繳，屆時不僅必須繳納遺產或贈與稅，還可能衍生罰緩等後果。因此，建議農地繼承人務必留意這些注意事項，妥善規劃農地利用方式，以免後續產生糾紛或損失。

農地繼承注意事項 常見問題快速FAQ

Q1. 什麼情況下農地繼承免稅？

根據《民法》第1138條，繼承人或受遺贈人取得農地並持續農業使用五年內，可免徵遺產及贈與稅。

Q2. 農地繼承要如何證明農業使用？

繼承人須向主管機關申請取得「農業用地作農業使用證明書」，並於五年內持續從事相關農業活動。

Q3. 若未持續農業使用，遺產稅會被追繳嗎？

是，若繼承人於五年內未持續農業使用或取得證明，國稅局將追繳遺產及贈與稅。