購買持分土地風險 – 您不可不知的重要事項

最後更新日期：2024 年 04 月 19 日

身為房地產市場的參與者，瞭解「購買持分土地風險」是至關重要的。購買持分土地是一種特殊的房地產投資，涉及購買特定地塊的一部分所有權，而忽略其他共同所有權人可能帶來的潛在風險。在進行這樣的投資之前，充分掌握這些風險並諮詢專業人士的意見至關重要，才能保障您的權益並做出明智的財務決策。

個人投資過持分土地的實務經驗：購買持分土地的風險有大約10多種。我目前想到的大概就這些，

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買持分土地風險10大風險，2024懶人包。

買持分的土地可能會有的風險有以下這些，但是!! 不限定只有這些，沒有最怪，只有更怪，永遠會有你逸想不到的事情發生。就真的很像在賭博，知識不夠的話，大概1/2機率你會賠本，是賠到整塊土地變成廢地的那種。

• 1. 土地有合法建物，他沒有權狀，沒有謄本，但是他合法。合法的可能性有20多種，你在事情查不到~只要合法你就拆不掉。
• 2. 土地有非法建物，雖然他非法建造，但是他合法持有，你也拿他沒辦法→廢地。
• 3. 袋地，這個仔細去看可以看得出來，如果你沒注意到，恭喜你，賠慘~我認識一個建商他因為買到袋地，10年了還是卡在那 力，別跟我鬼扯袋地通行權，律師亂教，你是通行權，就算給判贏了，也蓋不出房子。
• 4. 公同共有，這沒啥好說的，你買之前就應該要看謄本。
• 5. 共有人死亡，有時候買要注意共有人的年紀，後代不是那麼好找的，而且他們也不一定會去辦理繼承，恭喜你，又卡住了。
• 6. 你想要分割or買其他部分，法官不同意。就單純法官不爽你，真的沒辦法，他給你一個便宜的價格，把你從持分當中踢出去。
• 7.法拍拍到是有425-1的建物在上面，恭喜你，價值0元，除非像是921大地震把他給震倒啦。
• 8. 你買到的是計劃道路or既存道路。其實計劃道路你可以查的到，但是既存道路有時候要到現場才知道。
• 9. 農地已經被套匯，所有農地的噩夢。被套匯管制的農地，只剩下種電的功能了。GG
• 10. 土地尚沒有看到建物，但是已經被別人申請建照，這個無法事前知道，只能靠運氣堵，如果找的到起造人還有解，就算找到了也會變成賠錢收場。

購買持分土地法律責任

購買持分土地涉及複雜的法律責任，在購買前審慎評估至關重要。共同持有持分土地會帶來獨特的法律挑戰，瞭解這些挑戰可以避免未來的糾紛和問題。

作為共同持有人，您與其他所有者共同擁有土地的所有權，但您的權利受到其他所有者的權利約束。這可能會導致決策困難，因為所有所有者都必須同意重大的決定，例如出售或開發土地。如果發生所有者之間的意見分歧，可能會導致僵局，從而阻礙土地有效管理。

此外，共同持有人對土地負有受託責任。這意味著您有義務以其他所有者的最大利益行事，並保護土地免受損害或損失。這種受託責任包括公開所有相關資訊、避免利益衝突以及以合理的謹慎管理土地。違反受託責任可能會導致訴訟和法律責任。

購買持分土地之前，仔細瞭解產權並尋求專業法律建議至關重要。產權會概述所有所有者的權利和義務，包括決策程序、出售土地的權利以及退出持分所有權的安排。通過理解這些法律責任，您可以做出明智的決定，最大限度地減少未來問題的風險。

購買持分土地所有權糾紛

購買持分土地時，所有權糾紛是常見的風險之一。由於持分土地由多位所有權人共同擁有，因此所有權人的利益可能相互衝突，導致糾紛。以下列舉常見的所有權糾紛：

• 使用權爭議：持分土地所有權人對於土地的使用權可能意見不一，例如建築開發、耕作或出租。缺乏共識可能導致使用糾紛，影響所有權人的利益。
• 出租收益分配：如果持分土地出租，則所有權人需要就出租收益的分配達成協議。未達成協議或分配不公可能引起爭議。
• 改善物歸屬：持分土地所有權人可能對土地進行改善，例如建築或裝修，但改善物歸屬問題可能引起爭議。未事先約定改善物歸屬，可能導致所有權糾紛。
• 分割土地請求：任何共有人均有權請求分割土地，將其持分轉化為單獨所有權。然而，分割過程複雜，涉及土地評估、費用分攤等問題，可能引發糾紛。
• 強制拍賣：若其中一位所有權人債務纏身，其持分土地可能被強制拍賣，影響其他所有權人的權益。

為了避免這些糾紛，購買持分土地前應與其他所有權人協商並簽訂明確的書面協議，規定土地的使用、收益分配、改善物歸屬、分割請求和強制拍賣等事項。透過完善的協議，可降低所有權糾紛的風險，確保所有權人的權益受到保障。

買持分土地出售限制

購買持分土地時，出售限制是一個需要仔細考量的風險。與擁有獨立產權的土地不同，持分土地的所有人無法單獨出售其份額。任何出售行為都必須獲得其他共有人的同意。這帶來了一系列潛在問題：

難以達成共識

在共有持分土地的情況下，所有共有人都擁有共同的所有權。如果其中一位共有者希望出售其份額，其他共有者可能會出於各種原因反對，例如：

• 不同意出售價格
• 不希望新的人加入共有關係
• 擔心出售會影響土地的價值或使用

取得其他共有人的同意

即使其他共有者原則上同意出售，取得正式的書面同意也可能是一個挑戰。共有人的生活狀況或意願可能隨時改變，導致出售過程延遲或甚至無法進行。

價格限制

由於需要取得所有共有人的同意，持分土地的價格通常會受到限制。如果其中一位共有者不願意以合理價格出售，可能會導致銷售價格低於市場價值。

優先購買權

在某些情況下，共有持分土地的協議中可能包含優先購買權條款。這意味著，如果一位共有者決定出售其份額，其他共有者有權以相同價格購買該份額。優先購買權可能會進一步限制出售土地的靈活性。根據土地法34條，其他共有人有優先承買權

因此，在購買持分土地之前，務必仔細評估出售限制的潛在影響。瞭解這些限制有助於做出明智的決定，避免因出售問題而導致的未來糾紛或財務損失。

持分土地出售限制

類別	說明
難以達成共識	其他共有者可能反對出售，原因包括不同意售價、不願加入新共有者、擔心影響土地價值或用途。
取得其他共有人的同意	即使原則上同意，取得書面同意也可能具有挑戰性，因為共有者狀況或意願可能隨時改變。
價格限制	由於需要取得所有共有者的同意，持分土地的價格通常受限，如果有人不願以合理價格出售，可能導致銷售價格低於市場價值。
優先購買權	有時協議中會包含優先購買權，這意味著當共有者出售時，其他共有者有權在相同價格下購買該份額。

買持分地塊財務風險

購買持分土地時，財務風險不容忽視。與持有獨棟房屋不同，持分土地因其所有權共有性質，可能面臨以下財務風險：

1. 貸款困難：

   購置持分土地時，銀行通常不願意提供貸款，即使提供，貸款條件也會較為嚴苛，包括較高的利率和較短的貸款期限，增加購房者的財務負擔。

2. 房屋淨值貸款限制：

   持分土地的房屋淨值貸款額度通常較低，因為共有所有權會增加銀行的風險，導致購房者難以利用房屋淨值進行資金調度。

3. 轉讓受限：

   出售持分土地時，需要其他共有人同意並配合，若共有人不同意出售或提出過高的售價，可能會導致持分土地難以順利轉讓，影響購房者的資金迴流。

4. 共有成本分擔：

   持有持分土地需分攤共同持有的土地及建物相關費用，包括稅費、管理費、維修費等，費用分擔不均時易產生糾紛，影響財務規劃。

5. 共有人財務問題：

   若共有人發生財務問題，例如破產或債務纏身，其持分可能會遭到查封或拍賣，導致購房者被迫與新共有人共同持有土地，影響財務穩定性。

買持分土地分割風險

持分土地的分割可能涉及複雜的法律程序，且存在多項風險：

分攤費用糾紛

各共有人對持分土地負有共同維護費用責任，例如地價稅、管理費、維修費用等。若共有人之一未能履行其負擔，其他共有人有權追償，恐引發糾紛。

分割方式難以達成共識

持分土地的分割方式依共有人數、持有比例不同而有所差異。舉例來說，甲乙丙三人各持有持分土地的一半、四分之一、四分之一，若甲主張將土地一分為二，則乙丙恐難以同意。

共有關係複雜後續轉讓受限

持分土地分割後，各共有人對分割後之土地享有獨立所有權，但其共有關係仍存在於未分割部分。若日後有共有人慾處分其持分，仍需取得其他共有人同意，增添轉讓的不便性。

分割後土地價值降低

分割後的土地面積通常較分割前為小，而小面積土地在市場上較難出售或出租，可能導致土地價值降低。

強制分割訴訟風險

若共有人間無法就分割方式達成協議，任何共有人均得聲請法院強制分割。惟法院通常僅在有正當理由的情況下，才會覈准強制分割，例如共有人間長期不和睦或持分土地難以分割。強制分割訴訟程序繁瑣且曠日廢時，對各方利益均不利。

可以參考 買持分土地風險

買持分土地風險結論

綜上所述，購買持分土地涉及複雜的法律責任、所有權糾紛、出售限制、財務風險和分割風險。在做出購買決定之前，徹底瞭解這些風險至關重要。通過仔細考慮這些因素，買方可以做出明智的選擇，避免潛在的頭疼問題。

購買持分土地並非適合所有人的投資選擇。對風險進行徹底的研究並尋求法律專業人士的建議，對於保護您的利益和確保您做出明智的決定是至關重要的。記住，買持分土地風險是真實存在的，不應掉以輕心。

買持分的土地可能會有的風險有以下這些，但是!! 不限定只有這些，沒有最怪，只有更怪，永遠會有你逸想不到的事情發生。就真的很像在賭博，知識不夠的話，大概1/2機率你會賠本，是賠到整塊土地變成廢地的那種。
1. 土地有合法建物，他沒有權狀，沒有謄本，但是他合法。合法的可能性有20多種，你在事情查不到~只要合法你就拆不掉。
2. 土地有非法建物，雖然他非法建造，但是他合法持有，你也拿他沒辦法→廢地。
3. 袋地，這個仔細去看可以看得出來，如果你沒注意到，恭喜你，賠慘~我認識一個建商他因為買到袋地，10年了還是卡在那 力，別跟我鬼扯袋地通行權，律師亂教，你是通行權，就算給判贏了，也蓋不出房子。
4. 公同共有，這沒啥好說的，你買之前就應該要看謄本。
5. 共有人死亡，有時候買要注意共有人的年紀，後代不是那麼好找的，而且他們也不一定會去辦理繼承，恭喜你，又卡住了。
6. 你想要分割or買其他部分，法官不同意。就單純法官不爽你，真的沒辦法，他給你一個便宜的價格，把你從持分當中踢出去。

買持分土地風險 常見問題快速FAQ

共同持有人拒絕合作怎麼辦？

若共同持有人拒絕合作，可能導致財產無法順利出售、使用或分配。解決方式包括溝通、協調，或透過法律途徑尋求法院協助，如請求分割或拍賣持分。

持分土地可以單獨使用嗎？

一般而言，持分土地無法單獨使用。共同持有人擁有共同的權利和義務，需要共同決定如何使用土地。若要單獨使用，需取得其他共同持有人同意，或透過法律程序分割持分。

購買持分土地的貸款是否困難？

購買持分土地的貸款難度較高。貸款機構通常會要求所有共同持有人共同申請貸款，並提供個人財務資訊。此外，共同持有人共同承擔貸款責任，若其中一人無法償還貸款，其他持有人將共同承擔後果。