如何辦理土地地目變更？土地地目變更的流程和條件是什麼？農地變建地的流程和條件是什麼？

您是否有將手上的農地轉換為建地或需要進行地目變更的需求？但您是否對申請流程、條件和法規一無所知？在整理地目變更的貸款申請前，必須瞭解法規和各地政府的相關規定、申請條件和注意事項，以避免在申請過程中觸碰法規問題。

更多關於土地貸款可以參考此篇：土地二胎貸款首選，土地持分貸款1分鐘輕鬆過關(利息/額度/年限)

地目變更的條件如下：

1. 若是已建築並合法登記的舊有房屋，希望將土地地目變更為「建」地目，應提供房屋稅、水費、電費、房屋設籍等相關證明文件之一。
2. 在都市計畫以外的地區，希望將土地地目變更為「建」地目者，應附上建築使用執照。
3. 若是交通、水利用地希望變更為其他地目，則需要提供主管單位的相關證明文件。
4. 若是墓地希望變更為其他地目，或其他地目希望變更為墓地，則需要附上主管機關的相關證明文件。
5. 其他根據法令規定必須提供的證明文件。

这些是辦理地目變更時所需要的基本條件。

參考來源：台南市永康地政、內政部辦理地目變更注意事項

申辦地目變更時，需提供以下文件：

1. 登記申請書及土地登記申請書
2. 申請人身分證明
3. 建造執照或使用執照，以及相關的設計圖或竣工平面圖
4. 土地使用分區證明書
5. 其他主管機關所要求的相關證明文件
6. 土地所有權狀
7. 委託書

這些文件是辦理地目變更時所需要準備的基本文件。

文件名稱	法令依據	備註
登記申請書及土地登記申請書	土地登記規則第34條	可以到 這裡 下載，或至地政事務所服務台索取。
申請人身分證明	土地登記規則第34條、第40條、第42條	需提供申辦人身分證影本或戶口名簿正本，或法人應檢附法人登記證明文件及其代表人資格證明。
建造執照或使用執照及設計圖或竣工平面圖	土地登記規則第34條與辦理地目變更注意事項第2點	若非「建」地目土地，需提供建築物完成地面第一層樓頂板或有地下室之建築物完成最底層樓頂板時之建造執照或使用執照及設計圖或竣工平面圖。 地政事務所應予受理，但若部分用作建築基地者，仍應先申辦土地分割。
土地使用分區證明書	土地登記規則第34條	能以電腦處理達成查詢者，得免提出。
其他主管機關之證明文件	土地登記規則第34條	其他因法令得為變更地目者應檢附。
土地所有權狀	土地登記規則第34條	–
委託書	土地登記規則第37條之1	–

感謝提供參考資料：

1. 台灣地區相關法令條文：司法院法律系統
2. 《辦理地目變更注意事項》詳細資訊：內政部地政司網站
3. 有關地目的介紹：銀行家

辦理土地地目變更的流程?

1. 勘查人員完成實地勘查後，應根據實際情況簽註擬予准駁的依據，提交地政事務所主任核定。
2. 地政事務所受理地目變更申請案件時，應設專簿，統一編號收件。
3. 地政事務所應按照收件順序進行審查，符合規定的申請案件，若已檢附測量結果通知書或市縣主管機關核發的相關文件，可免予勘查直接核定；其餘案件則需要派員實地勘查。若申請案件審查不符合規定，則應通知補正。
4. 經核定准予變更地目的案件，除非僅有一筆土地部分變更地目，否則需要另行辦理分割測量。對於其他情況，應製作地目變更結果清冊，並立即辦理登記，加註書狀及通知申請人。若屬於不允許變更地目的情況，則應予以駁回。

5. 下列土地的地目變更案件，上級地政機關有權進行抽查：

1. 將都市土地劃為農業區或保護區的田地或旱地。
2. 將非都市土地編為農牧用地。

6. 若抽查發現有不實情事或非法變更地目的情況，除地政事務所應依法辦理更正登記外，還應查明相關責任人的責任，從嚴予以處理。 若涉及刑責，則應依法追究。

有關辦理非都市土地變更編定的費用，面積在一公頃以內的部分，應繳納規費新台幣三千元；超過一公頃的部分，每增加半公頃加收新台幣一千五百元，不足半公頃者以半公頃計算。至於地目變更的勘查費用，則按照每筆每公頃新台幣四百元計收，不足一公頃者以一公頃計，超過一公頃者每增加半公頃加收一半費用，增加不足半公頃者以半公頃計算。

参考资料：

• 辦理地目變更注意事項
• 地政規費土地複丈費及建築改良物測量費

農地變建地條件與流程：

農地要變更成建地需符合以下基本條件之一：

1. 被道路、水溝、建地、學校等周圍環境所包圍的農地，可變更的面積約在363坪以下。若整塊土地完整性規劃需求，可放寬至400坪以下。
2. 農地的地形凹入周圍建地內，凹入缺口未超過20公尺，可變更的面積約在363坪以下。若整塊土地完整性規劃需求，可放寬至400坪以下。
3. 雖然不符合上述條件，但農地上有老舊建物者，仍可考慮變更為建地，變更面積以該老舊建物所佔面積為準，若有相關證明文件，最多可增加百分之四十。
4. 若農地變更用途為特殊用地，如幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地、納骨塔等，則需經專案核准。

參考資料：非都市土地使用管制規則

條件	變更面積限制
被周圍環境包圍的農地	約363坪以下，若整塊土地需求放寬至400坪以下
地形凹入周圍建地內	約363坪以下，若整塊土地需求放寬至400坪以下
存在老舊建物	以該建物所佔面積為準，最多可增加百分之四十
特殊用途	須經專案核准

農地變更為建地後，其建築物與使用應符合以下規定：

1. 建築物的簷高不得超過十四公尺，且不得超過四層樓，建蔽率不得超過百分之六十，容積率不得超過百分之一百八十。
2. 土地及建築物在居住使用以外，僅得在建築物的第一層設置小型商店及飲食店，不得違反農業區土地使用分區的相關規定。
3. 若原有建築物的建蔽率已超過規定，可在原地進行修建。但若進行改建、增建或拆除後再建，則不得違反第一項規定。

參考資料：都市計畫法臺灣省施行細則

項目	規定
簷高	不得超過十四公尺，且限制為四層樓
建蔽率	不得超過百分之六十
容積率	不得超過百分之一百八十
使用限制	第一層可設置小型商店及飲食店，但不得違反土地使用分區的規定
改建限制	若原建築物建蔽率已超過規定，可就地修建。改建、增建或拆除後再建時不得違反建築規定

農地變建地的流程

1. 申請地目變更
2. 農地分割程序（建地和農地皆須符合最低法定面積）
3. 文件審查
4. 地政人員現場勘查
5. 確認是否存在違建的地上建築物
6. 審查通過程序

為了避免建商將農地分割成小塊，改變其用途為建地，再興建住宅後轉售，
進而濫用農地資源，內政部已提出以下的修法及改進措施：

1. 修法：研修「非都市土地使用管制規則」，限制「農」地轉變為「建」地的申請人土地取得及戶籍登記時間，均應滿5年，以避免農地資源遭到變相濫用。
2. 限制：設立轉售限制，興建住宅後滿5年方得移轉，以杜絕短期承受轉讓。
3. 禁止：明文禁止任何人進行農地變更，以防止農地資源被濫用。
4. 稽查：成立聯合稽查小組，逐年清查「農」地變更為「建」地的違規使用情形。
5. 限制民宿：限制「農」地變更為「建」地後用於經營民宿的資格。
6. 強化管理：加強對「農」地變更為「建」地區域的道路系統申請條件，以及雨水和污水的管理規劃。

土地地目變更和農地變建地的五個常見問題及回答：

希望這些問題和回答能夠幫助您更好地了解土地地目變更和農地變建地的相關情況。