如何處理持分房屋土地被共有人非法霸佔的問題? 5招教你自救。

在台灣，許多土地是透過持分的方式擁有，尤其是當涉及到家族繼承時，這種共有形式變得尤為常見。持分土地意味著每位擁有者持有土地的一部分份額，這可以是明確劃分的，也可以是未經明確劃分但按比例共有。然而，這種持有方式往往伴隨著諸多挑戰，尤其是當一部分共有人未經其他共有人同意就擅自使用或佔用土地時。

這類問題的出現，常常源於繼承過程中的分配不均或溝通不充分，導致某些繼承人實際佔用比他們應有的份額更多的土地。這不僅引發家族內部糾紛，也會對土地的合理利用和管理造成影響。此外，土地被佔用的情況可能導致法律行動，包括土地回收和權利主張等複雜過程。

在本文中，我們將探討持分土地所面臨的一些常見問題，並透過邦富不動產的陳代書提供的專業建議和案例，來概述解決這些問題的策略。陳代書將分享他豐富的經驗，幫助土地持分人理解他們的權利，並提供實際的解決步驟，以確保他們能夠保護自己的利益並有效管理和利用他們的土地。

通過對持分土地問題的深入分析和專業建議，本文旨在為土地持分人提供清晰的指南，讓他們能夠更好地應對和解決這些可能影響他們土地權益的挑戰。

持分房屋土地被共有人非法霸佔的問題?

什麼是持分土地持分房屋?分哪幾種?

分別共有與公同共有的法律定義

持分土地根據共有人之間的關係，可以分為「分別共有」和「公同共有」兩種形式，這兩者在法律上有著明確的區別：

1. 分別共有（Separate Co-ownership）:
   • 在分別共有中，每個共有人對土地持有一定的分割比例，這一比例是可以單獨轉讓的。即使沒有其他共有人的同意，每個共有人都可以獨立處理其持分部分，包括出售或抵押等。
   • 例如，如果A和B是分別共有一塊土地，A擁有土地的50%，B擁有另外50%。A可以選擇出售其50%的持分給任何人，而不需要B的同意。
2. 公同共有（Joint Co-ownership）:
   • 在公同共有中，土地不分割，所有共有人共同擁有整塊土地。任何關於土地的處理，如出售或開發，都必須得到所有共有人的同意。
   • 這種共有形式常見於家族繼承或特定法律關係（如祭祀公業）。例如，如果一塊土地由兄弟姐妹共同繼承，他們可能會以公同共有的形式共有這塊土地。

法律條文與應用

持分土地的管理和處理，在《台灣民法》中有詳細的規定。以下是一些重要的法律條文引用，用以增強對持分土地法律意義的理解：

• 《民法》第768條：規定了共有物的管理，明確指出，除非有相反的證據，共有物應視為公同共有。
• 《民法》第820條：提到共有人之間的權利義務，包括對共有物的使用、收益以及改善或其他必要費用的負擔。

理解這些基本的法律條文和區別對於任何涉及持分土地的法律事務都是必須的，尤其是在解決與土地相關的糾紛時。透過正確的法律知識，持分土地的共有人可以更有效地管理自己的財產權利，並在必要時採取適當的法律行動來保護自己的利益。

案例分析：A先生的糾紛經歷

本案例涉及A先生和他的親戚B先生之間的土地共有糾紛。此案例展示了土地持分被佔用的法律複雜性以及相關法律條文在實際情況中的應用。

背景描述

A先生的母親與她的弟弟B先生共同繼承了一塊家族土地。根據遺產分配，母親擁有土地的一半持分。然而，在她的一生中，這塊土地一直被弟弟B先生佔用，後者在該土地上搭建了建物並用於商業用途。母親過世後，A先生繼承了她的持分，但發現自己無法利用自己的土地份額。

法律挑戰

根據《民法》的規定，除非共有人間有分管契約的存在，任何共有人無權擅自在共有土地上蓋建物。在本案中，B先生未經其他共有人同意即在共有土地上進行建設，此行為違反了共有財產的管理規定。

法律條文的應用：

1. 民法第767條：

• 此條提供了共有人可以要求拆除非法建築物的法律依據。A先生可以根據此法律條文向法院提起訴訟，要求B先生拆除在共有土地上的建築物。

1. 民法第320條第2項：

• 如果B先生的占用情形嚴重，這可能構成刑法上的竊佔不動產罪。A先生有權向警方報案，對B先生進行刑事訴訟。

1. 土地法第34條之1：

• 此條明確規定，只要獲得半數以上持分人的同意，即可出售共有物。如果A先生和其他共有人（如果有的話）占有超過一半的持分，他們可以決定出售土地。

1. 民法第820條：

• 根據此條，所有共有人應按持分比例共同承擔土地的維護費用及所得利益。A先生可以要求B先生依照其占用的比例支付相應的租金或不當得利。

解決方案

A先生首先應與B先生進行協商，尋求友好解決方案。如果協商失敗，他可以依據上述法律條文向法院提起民事訴訟，要求拆除建築物並索回因占用而應得的租金或不當得利。同時，A先生也可以考慮刑事訴訟的可能性，特別是如果存在明顯的不法占用意圖。

透過這個案例，我們可以看到持分土地糾紛的複雜性以及解決這些糾紛時需要考慮的多重法律條文。它也強調了為何了解和妥善

應用這些條文對於保護個人財產權至關重要。

解決持分土地被佔用的四大步驟

解決持分土地被佔用的糾紛需要仔細分析土地的法律地位，了解相關的法律條款，並適時尋求專業法律幫助。以下是解決這類糾紛的四個主要步驟：

步驟1：釐清土地共有的狀況

首先，必須確定土地的共有形式是分別共有還是公同共有。這一步驟對於確定共有人對土地的權利和義務至關重要。

• 操作指南：
• 查閱土地登記資料，了解土地持有的記錄和歷史。
• 確定每位共有人持有的具體份額。
• 若土地由繼承而來，應查閱遺囑或相關繼承文件，以確定分配的比例和條件。

步驟2：釐清持分土地使用權

在了解了土地的共有形式後，接下來需要確認持分土地的使用權。這包括誰有權利使用土地、使用的範圍以及任何使用上的限制。

• 操作指南：
• 檢查是否存在分管契約或其他形式的協議，這些協議可能規定了特定共有人使用土地的權利。
• 若存在使用權糾紛，可以進行土地使用現狀的實地調查。
• 收集過去的使用證據，如支付的稅費記錄、水電費用及其他相關文件。

步驟3：檢查侵占土地追訴期

對於土地侵占的案件，了解民法中追訴期的相關條款非常重要。許多人誤解追訴期過後，侵占者就能合法擁有土地。

• 操作指南：
• 依據《民法》第125條，澄清請求權的追訴期一般為十五年，但特定情況可能有所不同。
• 調查土地侵占的起始日期，確定是否已超過法定追訴期。
• 了解法律上對於追訴期的特例，如已登記不動產的所有權請求權不受追訴期限制。

步驟4：專業律師的介入

由於土地糾紛常涉及複雜的法律問題，尋求專業律師的幫助是解決這類問題的關鍵。

• 操作指南：
• 選擇經驗豐富的不動產或土地法律專家。
• 提供律師所有相關文件和證據，包括登記資料、使用權證明以及任何法律交易的文件。
• 與律師合作制定具體的法律行動計劃，包括可能的和解方案或法庭訴訟策略。

通過這四個步驟，持分土地的共有人可以更有效地管理和解決土地被佔用的問題，保護自己的法律權益。

專家意見：律師的建議和常見問題解答

在處理持分土地的糾紛過程中，專家的意見和建議是不可或缺的。本節我們將分享來自邦富不動產的陳代書的專業建議，他擁有超過10年的代書經驗，並處理過超過1000件持分土地案例。以下是陳代書對於常見問題的解答，以及他在處理這些問題時的專業建議。

1. 持分土地糾紛常見問題解答

• 問題一：如果我發現共有土地被一位共有人擅自使用，我應該怎麼辦？
• 陳代書回答：首先，應該與該共有人溝通，了解其使用土地的意圖和基礎。如果此事未經共有人同意，可以透過發送正式的法律通知要求對方停止使用。若對方不合作，則可尋求法律途徑，包括但不限於向法院提起訴訟。
• 問題二：我可以單獨出售我在共有土地上的持分嗎？
• 陳代書回答：根據《土地法》第34條之1，只要得到超過一半持分人的同意，就可以出售該共有物。如果未獲得必要的同意，單方面出售持分可能會遭到其他共有人的法律挑戰。

2. 專家建議

陳代書強調，在處理持分土地糾紛時，保持通透的溝通是關鍵。他建議所有共有人應定期會面，討論土地的使用情況及任何計劃中的變更。此外，他也建議持分土地的共有人應該合作繪製一份明確的使用計劃，並尋求法律顧問以確保計劃的合法性。

3. 專業背景與聯絡方式

• 專家名稱：陳代書
• 專業資歷：10年代書經驗，專門處理持分土地及不動產共有案件。
• 案件經驗：處理過超過1000件持分土地案件，幫助眾多客戶成功解決共有物相關的糾紛。
• 聯絡方式：
• 電話：@126jemyn

透過陳代書的專業見解和建議，持分土地的共有人可以更加了解如何合法且有效地管理和解決土地上的糾紛，從而保護自己的權益並促進共有人之間的和諧共處。

結論：保護您的土地權益

在處理持分土地的問題時，了解與適用正確的法律知識和程序是至關重要的。本文透過具體的案例分析和專家意見，旨在提供一個清晰的指南，幫助土地共有人有效管理和解決可能出現的土地糾紛。持分土地可能涉及複雜的法律問題，特別是當涉及到未經同意的使用或其他共有人權益受到侵犯時。

重要的是，土地共有人應主動採取步驟來保護自己的權益：

1. 透過定期與其他共有人進行溝通和協調，明確各自的權利和責任。
2. 在遇到土地使用上的異議或糾紛時，及時尋求法律意見和干預。
3. 利用法律提供的資源來維護自己的權益，例如提起訴訟或進行合法的協商。

通過這些措施，共有人不僅可以保護自己的財產權，還可以確保土地的合理和有效使用，從而避免不必要的法律衝突和經濟損失。

附錄：進一步的法律資源

為了幫助讀者進一步獲得法律幫助和提升對持分土地管理的了解，以下提供一些有用的法律資源：

• 法律文獻：
  • 《全國法規資料庫》：包含所有與土地共有和持分相關的法律條文。
  • 《不動產法律實務》：詳細解釋不動產相關法律的應用，特別是土地共有的處理。
• 專業機構：
• 邦富不動產：可以提供土地登記和持分信息，協助解決土地權益問題。

常見問題解答 (FAQ)

問題1：如果我只是持分土地的部分所有者，我可以單方面做出決定對土地進行開發或出售嗎？

答：不可以。在持分共有的情形下，除非你獲得了其他共有人的同意，否則你無法單方面決定對土地進行開發或出售。根據《土地法》第34條之1，出售共有土地需要至少一半以上持分人的同意，而對土地進行重大改變則可能需要更多的共有人同意。

問題2：如果其他共有人在土地上擅自建造建築物，我應該怎麼辦？

答：在這種情況下，你可以要求對方拆除非法建築物。根據《民法》第767條，任何共有人都有權要求拆除未經共有人同意建造的建築物。如果對方拒絕合作，你可以向法院提起訴訟，要求法院強制執行拆除。

問題3：我的共有土地被一位共有人使用並從中獲利，我有權要求分得利益嗎？

答：是的，根據《民法》第820條，如果土地的某部分被一位共有人用於獲利，其他共有人有權要求按照各自的持分比例分得相應的利益。你可以要求共有人提供使用土地的詳細賬目，並根據你的持分比例要求分得相應的收益。