如何提高土地貸款成數?銀行推薦一次看。

什麼是土地貸款成數？它受哪些因素影響，而您又該如何提高它以獲得更佳的貸款條件？

本文將一次性解答上述問題，從土地貸款成數的基礎知識、影響因素，到如何提高您的貸款成數，乃至於選擇最適合您的銀行貸款方案。不論您是首次探索土地貸款領域的新手，還是希望深化理解以優化財務策略的資深投資者，這篇文章都將為您提供清晰的指南和實用的建議。

更多關於土地貸款請參考：土地二胎貸款首選，土地持分貸款1分鐘輕鬆過關(利息/額度/年限)

在進一步探討之前，讓我們先從土地貸款成數的定義與計算開始，逐步揭開它的神秘面紗。接著，我們將深入探討影響成數的各種因素，包括但不限於土地的位置、類型，以及市場的當前狀況。此外，我們還將提供實用的策略，幫助您在申請土地貸款時，以更有利的成數條件站在談判桌上。

土地貸款成數是什麼？

土地貸款成數（LTV）是評估貸款風險的一個關鍵指標，它表示貸款金額與土地估值之間的比例。簡單來說，這個比率能告訴我們，銀行或貸款機構願意為您的土地提供多少貸款。例如，如果一塊土地的市場價值是100萬元，而銀行根據LTV比率提供的貸款是80萬元，那麼土地的貸款成數就是80%。

計算土地貸款成數的公式相當直接：貸款金額除以土地的估值，然後將結果乘以100得到百分比。這個比率的高低直接影響著貸款的條件，包括利率和還款期限。一般而言，較低的LTV比率意味著較低的風險，因此可能獲得較好的貸款條件。

了解土地貸款成數的重要性不僅在於獲得貸款的可能性，而且在於它可以幫助借款人評估自己的財務狀況，預測可能面臨的風險，並作出更明智的投資決策。在房地產市場中，無論是購買、出售還是開發土地，了解如何計算和提高土地貸款成數，都能為您提供更大的談判空間和財務彈性。

土地貸款成數會受什麼影響？

土地貸款成數不是一個靜態的數字；它受到多種因素的影響，這些因素反映了貸款的風險程度。理解這些影響因素對於優化您的貸款申請和獲得最佳條件至關重要。

1. 市場狀況： 經濟環境和房地產市場的波動直接影響土地的價值和貸款成數。在市場繁榮時期，土地價值上漲，銀行可能提供較高的貸款成數；相反，在市場低迷時，貸款成數可能會降低。
2. 土地位置： 位置是決定土地價值和貸款成數的關鍵因素。位於繁華商業區或發展潛力大的區域的土地通常能獲得較高的貸款成數。
3. 土地類型和用途： 不同類型的土地（如住宅、商業、農業）面對的市場需求和風險不同，這將影響到貸款成數。例如，住宅和商業地產通常比農業地產更容易獲得較高的貸款成數。
4. 借款人的財務狀況： 銀行也會考慮借款人的信用歷史、收入水平和債務比例等因素。較強的財務背景意味著較低的風險，可能導致較高的貸款成數。
5. 額外擔保： 提供額外擔保物可以降低銀行的風險，從而可能提高土地貸款成數。這可能包括其他不動產或價值顯著的資產。

影響因素	描述
市場狀況	經濟環境和房地產市場的波動直接影響土地的價值和貸款成數。
土地位置	位置是決定土地價值和貸款成數的關鍵因素。位於繁華商業區或發展潛力大的區域的土地通常能獲得較高的貸款成數。
土地類型和用途	不同類型的土地（如住宅、商業、農業）面對的市場需求和風險不同，這將影響到貸款成數。
借款人的財務狀況	銀行也會考慮借款人的信用歷史、收入水平和債務比例等因素。較強的財務背景意味著較低的風險，可能導致較高的貸款成數。
額外擔保	提供額外擔保物可以降低銀行的風險，從而可能提高土地貸款成數。這可能包括其他不動產或價值顯著的資產。

另外，如果是利用名下本來就有的土地申請貸款，常見的貸款管道包括銀行、農會及民間貸款公司。根據管道不同，土地貸款幾成、土地貸款年限等也會有所差異。以下是一個簡單的比較：

貸款管道	利率	貸款成數	條件對象	貸款年限
邦富不動產	月利率0.8％起	市價120％	年滿20歲	不綁約，沒有年限
銀行	年利率2％起	市價40％~70％	信用良好者	3~15年
農會	年利率2.5％起	市價50％~70％	須成為農會會員	最長20年

土地貸款限制與條件

在申請土地貸款時，了解各種貸款限制和條件是非常重要的。這些限制和條件不僅影響您是否能夠成功申請到貸款，還可能影響到貸款的條件，包括利率、貸款期限以及貸款成數。

貸款限制

• 貸款成數上限：貸款成數上限是銀行或貸款機構根據風險評估制定的，不同的貸款機構和土地類型可能會有不同的上限。
• 貸款期限：貸款期限通常受到貸款用途、借款人年齡以及貸款機構政策的限制。
• 使用目的：某些貸款產品可能限制土地的使用目的，例如只限於商業或住宅開發。

申請條件

• 借款人資質：包括年齡、收入、信用記錄和職業等，這些都是貸款機構評估借款人還款能力的重要因素。
• 土地資質：土地的位置、大小、用途和規劃狀態等，都會影響貸款的批准與否。
• 必要文件：申請貸款需要準備的文件可能包括土地權狀、身份證明、收入證明以及財務狀況報告等。

如何應對限制

• 提高個人信用評分：良好的信用記錄可以增加貸款批准的機會，並可能獲得更好的貸款條件。
• 明確貸款目的：根據土地的實際用途和開發計劃選擇合適的貸款產品。
• 準備充分的申請材料：提前準備和整理所需的申請文件，可以加快貸款審核過程。

了解這些貸款限制和申請條件，對於順利獲得土地貸款至關重要。透過合理規劃和準備，您可以提高貸款申請的成功率，並獲得更優惠的貸款條件。

接下來，我們將深入探討「土地能貸款嗎？土地貸款的種類及其限制」這一節。這部分內容將為讀者提供關於不同土地種類可申請貸款的條件和限制的詳細信息。

土地能貸款嗎？土地貸款的種類及其限制

土地作為一種資產，當然可以用來申請貸款。不過，根據土地的種類，其貸款的可行性和條件會有所不同。土地種類主要可分為農地、建地、工業用地、林地及山坡地等。以下是各種土地貸款的限制和條件概述：

類型	土地本身條件	銀行貸款成數	貸款利率	銀行貸款	民間貸款
農地貸款	非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，並且土地用於農作、農業經營	5成	2%到6%	可	可
建地貸款	土地種類為「非都市土地」	5成	2%到4%	可	可
工業用地貸款	用來蓋廠房、放設備作用的土地	一般工業用地為7、8成；閒置工業用地為4成以下	3%起	可	可
林地及山坡地貸款	國家公園、自然生態保護區、山坡、河川地	不承作	3%起	不可	可
持分土地貸款	土地有至少兩個人共同持有	5成到7成	4%到6%	全部的持有人須共同申請	可

除了上述可以貸款的土地類型外，也有一些土地是無法申辦貸款的，這包括：

• 公共用地
• 水利用地
• 礦鹽用地
• 遊憩用地

這些類型的土地由於其特殊用途或法律限制，通常不被接受作為貸款的擔保物。了解這些限制對於計劃使用土地作為貸款擔保的個人或企業來說非常重要。

如何提高土地貸款成數？實用技巧與策略

獲得較高的土地貸款成數對於希望最大化資金籌集的個人或企業來說至關重要。以下是一些可以幫助提高貸款成數的實用技巧與策略：

1. 提升信用評分： 銀行和貸款機構會考慮借款人的信用評分作為貸款批准和設定條件的關鍵因素。保持良好的信用記錄，及時支付現有貸款和信用卡欠款，可以提升您的信用評分，從而增加獲得較高貸款成數的可能性。
2. 提供額外擔保物： 如果可能，提供額外的擔保物可以顯著提高貸款成數。這顯示您對貸款的承諾，並降低貸款機構的風險。
3. 選擇適當的土地類型和位置： 如前所述，某些土地類型和位置更容易獲得較高的貸款成數。在選擇土地進行投資之前，考慮其貸款成數潛力可以是一個明智的策略。
4. 準備充分的貸款申請材料： 完整和詳細的申請材料可以增加貸款批准的機會並提高貸款成數。確保包括所有必要的財務紀錄、土地評估報告和任何可能支持您申請的文件。
5. 比較不同貸款機構的條件： 不同的銀行和貸款機構可能會提供不同的貸款成數和條件。進行廣泛的比較和談判，以找到最適合您需求的貸款方案。

通過實施這些策略，您可以提高獲得較高土地貸款成數的機會，從而為您的土地投資或開發計畫籌集更多的資金。這不僅可以加快項目的進展，也可能在長期內為您帶來更大的財務回報

土地種類會影響土地貸款成數嗎？

建地： 這類土地因其直接的建築潛力，通常獲得的貸款成數較高。根據土地的具體位置和開發潛力，年利率範圍在2％至3％之間，而且必須提供建築工程計畫書。

農地： 農地的貸款成數相對較低，反映了其開發限制和特定用途。貸款的年利率在2％至5％之間，且貸款資金的使用必須與農業活動相關。

林地與山坡地： 這些類型的土地由於特殊的保護要求和開發限制，其貸款成數通常較低。年利率從3％起，且對於部分特定類型的土地，如山坡保育地，銀行可能不予承作。

特定土地類型的貸款成數細節

進一步闡述，建地貸款可分為四種類型，包括甲種建築用地至丁種建築用地，涵蓋從一般農業區到特定農業區內的工業建築用地。這些不同類型的建地在容積率和建蔽率上有所不同，這直接影響到可以從銀行獲得的貸款成數。

建地貸款成數比較：

• 甲種建築用地：容積率240％，建蔽率60％，適用於一般農業區，可申請民宿經營。
• 乙種建築用地：同樣擁有240％的容積率和60％的建蔽率，但位於鄉村區。
• 丙種建築用地：在山坡保育區內，容積率降至120％，建蔽率為40％。
• 丁種建築用地：專為工業使用設計，容積率高達300％，建蔽率達70％。

更多建地的介紹:建築用地是什麼？

策略建議

為了最大化土地貸款成數，潛在的貸款申請人應詳細考察自己土地的類型和特點，選擇合適的貸款機構，並準備齊全、詳盡的申請材料。對於那些因信用問題或缺乏財力證明而難以從銀行獲得貸款的申請人，探索民間貸款公司可能是一個可行的選擇。

通過上述分析，希望能夠幫助讀者更深入地理解土地種類如何影響貸款成數，從而在申請土地貸款時做出更明智的選擇。

土地種類	影響因素	描述
所有類型	土地種類	直接影響貸款成數
	是否鄰近道路	影響土地價值和貸款成數
	土地面積大小	大小適中更容易獲得貸款
	土地形狀	格局方正更受青睞
	土地坐落的位置	位置優越，貸款成數可能更高
	建築線、使用分區	決定土地用途和開發潛力
	土地附近開發情況	影響未來價值增值潛力

地目與土地貸款成數及年利率

地目	年利率範圍	描述
建地	2％~3％	必須有建築工程計畫書
農地	2％~5％	貸款資金用途需與農業有關
林地	3％起	必須臨路
山坡地	3％起	若為山坡保育地銀行不承作

建地貸款成數比較

建地分類	容積率	建蔽率	特點
甲種建築用地	240％	60％	最常見的
乙種建築用地	240％	60％	鄉村區的建築用地
丙種建築用地	120％	40％	山坡保育區內的建築用地
丁種建築用地	300％	70％	工業使用項目，容積率高但貸款成數不高

2024各家銀行土地貸款成數比較

以下表格提供了對四間在台灣常見的銀行提供的土地貸款方案的一個概覽。這些資訊旨在幫助潛在的借款人更好地理解各銀行對於不同類型土地貸款的條件，從而做出更加明智的選擇。

銀行名稱	貸款類型	貸款對象	利率說明	抵押貸款成數及條件	貸款期限說明
台灣銀行	農地貸款	實際從事農業相關活動的法人或個人	依行規定計收	依借款人資質及貸款目的進行評估	根據貸款用途不同，週轉金最長1年，資本性支出最長可達15年
合作金庫	農地貸款	服務於農業經營及其相關產品加工運銷的農企業	依行規定計收	主要針對設備資金與購地資金，成數不超過成本的70%，週轉資金按需核貸	貸款期限靈活，設備資金最長10年，購地貸款最長15年
土地銀行	工業用地貸款	面向實際從事或計劃從事工業活動的公司、行號或自然人	依行規定計收	貸款成數最高可達成本或時價的70%，具體成數取決於資金用途與借款人資質	最長期限20年，並提供最長3年的寬限期
兆豐銀行	工業用地貸款	旨在購置工業用地或建廠的企業	依行規定計收	根據購置或建設的成本來確定貸款成數，最高不超過70%，特殊項目可另行評估	長期貸款最長達20年，具體期限根據貸款類型與借款人需求定
邦富不動產	任何土地都可以貸款	年滿20歲即可，沒有任何限制	依照評估	最高可以貸款110%，只要土地價值足夠，沒有任何的限制，沒有信用限制，也沒有收入限制。	最長可以30年，無限寬限

土地借款試算：本利攤還與本金攤還1000萬元試算

假設一筆土地貸款總額為1000萬元，貸款期限為20年（240個月），年利率為5%來進行試算。

本利攤還（等額本息還款）：

• 這種還款方式下，每月還款金額保持不變，包含一部分本金和一部分利息。隨著時間推移，每月支付的利息逐漸減少，而本金部分逐漸增加。
• 試算結果：假設年利率為5%，貸款總額為1000萬元，貸款期限為20年，則每月應還款額約為6.6萬元。

本金攤還（等額本金還款）：

• 這種還款方式下，貸款人每月還款的本金固定，利息則根據剩餘本金計算，因此每月還款總額逐月遞減。
• 試算結果：在相同的貸款條件下，首月還款金額較高，約為8.75萬元（含利息），隨著時間推進，每月還款金額逐漸減少。

比較分析：

• 流動性需求：本利攤還法因為每月還款額固定，適合收入穩定、偏好固定支出計畫的借款人。本金攤還法初期還款壓力較大，但適合能承擔初期高還款、希望減少總利息支出的借款人。
• 總利息支出：本金攤還法的總利息支出較本利攤還法低，因為本金攤還法的剩餘本金減少得更快。

這個試算僅供參考，實際還款金額需要根據貸款機構的具體貸款條件和計算方式來確定。借款人應該根據自己的財務狀況和支付能力，選擇最適合自己的還款方式。資料來源：本息攤還與本金攤還，選哪一種較有利？房貸怎麼繳最有利？

土地貸款成數：總結

本文從深入探討土地貸款成數的基礎知識開始，涵蓋了土地貸款的重要概念、影響貸款成數的主要因素、不同銀行和貸款機構提供的土地貸款方案比較，以及詳細解析了土地借款的還款方式，包括本利攤還與本金攤還的區別和試算。文章的主要內容包括：

1. 土地貸款成數基礎知識：介紹了土地貸款成數的定義、計算方法及其重要性。
2. 影響土地貸款成數的因素：探討了包括土地類型、位置、市場狀況等多個影響貸款成數的關鍵因素。
3. 2024各家銀行土地貸款成數比較：提供了台灣銀行、合作金庫、土地銀行、兆豐銀行及邦富不動產等機構的土地貸款方案比較，包括貸款對象、利率、貸款成數及期限等詳細資訊。
4. 土地借款試算：本利攤還與本金攤還：通過1000萬元的貸款試算，比較了本利攤還和本金攤還兩種還款方式的特點和影響。

總結來說，透過對土地貸款成數及相關因素的深入了解，以及對不同銀行貸款方案的比較和還款方式的分析，讀者可以獲得寶貴的資訊，幫助他們在申請土地貸款時做出更明智的選擇，並根據自己的財務狀況選擇最適合的還款策略。此外，實際的貸款條件和細節可能會因貸款機構及市場狀況的變化而有所不同，因此在申請貸款前應與相關機構進行詳細的溝通和確認。

土地貸款成數，常見ＦＡＱ

Q1: 什麼是土地貸款成數？

土地貸款成數指的是貸款金額與土地估值之間的比例，用於衡量貸款風險和決定貸款金額。

Q2: 哪些因素會影響土地貸款成數？

影響因素包括土地的位置、類型、市場狀況、借款人的財務狀況以及提供的擔保物等。

Q3: 不同銀行的土地貸款方案有何差異？

各家銀行的貸款方案可能在貸款對象、利率、貸款成數及貸款期限等方面有所不同。

Q4: 如何提高土地貸款成數？

提升信用評分、提供額外擔保物、選擇適當的土地類型和位置、準備充分的貸款申請材料等策略可以幫助提高貸款成數。

Q5: 本利攤還與本金攤還有何不同？

本利攤還每月還款金額固定，包括本金和利息；本金攤還每月還款的本金固定，利息按剩餘本金計算，使得總還款額逐月遞減。

Q6: 申請土地貸款需要哪些文件？

一般需要提供身份證明、土地權狀、財務報表、貸款用途證明等文件。

Q7: 土地貸款可以提前還款嗎？

多數銀行允許提前還款，但可能會根據貸款合約收取提前還款費用。

Q8: 如何選擇合適的土地貸款方案？

比較不同銀行的貸款方案，考慮貸款成數、利率、還款方式和期限等因素，選擇最符合自身財務狀況和需求的方案。

Q9: 民間貸款公司的土地貸款與銀行有何不同？

民間貸款公司可能在貸款成數、審批速度和利率方面與銀行有所不同，但風險和成本可能較高。

Q10: 農地貸款的條件是什麼？

通常要求借款人或貸款用途與農業生產、加工或發展相關，並可能要求土地位於特定區域。

Q11: 工業用地貸款的主要考量因素有哪些？

考量因素包括土地的位置、開發潛力、預定的工業用途以及借款人的財務實力。

Q12: 貸款期限對貸款成數有影響嗎？

貸款期限可能間接影響貸款成數，因為較長的貸款期限可能增加銀行的風險，從而影響貸款條件。