法拍屋定價怎麼算？底價、應買公告一文搞懂

對於投資人而言，瞭解法拍屋的定價機制至關重要。法拍屋的定價會影響投資報酬率，因此明瞭其計算方式對於投資決策至關重要。本文將深入探討法拍屋的定價方式，提供詳細指南，協助投資人掌握法拍屋的定價機制。

法拍屋價格剖析：第一拍到底價計算

法拍屋的第一拍價格至關重要，為後續的競標奠定基礎。根據現行制度，第一拍的底價通常設定在市價的 8~9 折左右。舉例來說，一間市價為 1,000 萬元的房屋，其第一拍底價約落在 800 萬元至 900 萬元之間。

值得注意的是，此處所指的「市價」並非指房地產市場上公開交易的價格，而是由拍賣機關委託專業估價師評估後所決定的。估價師會根據房屋的結構、裝潢、地段等因素，結合市場行情進行評估，以確保底價合理公允。

瞭解第一拍底價的計算方式，有助於投資人在參與競標時制定完善的策略。透過事先評估房屋的市價和底價差距，投資人可以決定是否積極出價，或是採取觀望態度，等待後續拍次的價格變化。

法拍屋定價揭密：第二拍與第三拍價格計算

在第一拍拍賣底價約為市價的 8~9 折後，若拍賣無人投標，法拍屋將進入第二拍的程序。此階段的底價會調降至第一拍價格的 8 折，而第三拍的底價則進一步調降至第一拍價格的 64 折。

第二拍價格計算：
底價：第一拍底價 × 80%

第三拍價格計算：
底價：第一拍底價 × 64%

法拍屋入手祕訣：第三拍定價與應買公告

來到法拍屋的第三拍，底價已降至首拍價格的64折，對於想入手便宜法拍屋的投資人來說，是絕佳的機會。不過，在進入第三拍前，有一個關鍵步驟不容忽視：應買公告。

應買公告：撿便宜的機會

應買公告是法院在法拍屋第三拍前會發布的公告，公告期間為3個月。在這期間，任何人只要繳納應買金額（第三拍底價），就可以直接購買法拍屋，無須參與競標。也就是說，應買公告提供了一個不需經過競爭，即可用低價入手法拍屋的管道。

不過，應買公告也有一定風險。由於法拍屋資訊有限，無法像一般房屋交易一樣詳細瞭解屋況，因此在應買前務必先仔細評估物權狀況、負債情形、以及可能的隱藏問題，避免因衝動行事而吃虧。

第三拍定價策略

對於想在第三拍競標法拍屋的人來說，瞭解價格行情至關重要。一般來說，第三拍價格通常會比前兩拍低很多，但競爭也相對激烈，尤其是在物件條件良好或位於熱門地段時，競價往往會超出底價許多。

掌握競價心理：瞭解其他競標者的心理，預測他們願意出價的金額範圍，有助於制定合理的競標策略。

預設最高底價：在競標前設定好自己能接受的最高底價，避免因一時衝動而超出預算。

善用資訊蒐集：透過查閱建物謄本、地籍資料、法院拍賣公告等管道，蒐集更多關於法拍屋的資訊，預先評估物件價值。

把握競標時機：競標通常在公告截止日期前幾天舉行，把握時機參加競標，避免錯失良機。

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法拍屋入手祕訣：第三拍定價與應買公告

應買公告：撿便宜的機會		第三拍定價策略
定義	法院在法拍屋第三拍前發布的公告，公告期間為3個月。
作用	繳納應買金額即可直接購買法拍屋，無須參與競標。
風險	法拍屋資訊有限，無法詳細瞭解屋況，務必先仔細評估。
關鍵步驟	掌握競價心理、預設最高底價、善用資訊蒐集、把握競標時機。

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法拍屋定價指南：首拍、二拍、三拍定價祕辛

掌握法拍屋定價，是投資法拍屋的關鍵。法拍屋價格計算並非一成不變，而是會隨著拍賣次數的增加而有所不同。以下就提供法拍屋首拍、二拍、三拍的定價指南，幫助投資人精準掌握入手機會：

首拍：市價 8~9 折

首拍底價：通常為市價的 8~9 折，換算成實際金額，投資人約可省下 10~20% 的購買成本。

出價策略：首拍時競爭者較多，建議保守出價，以底價或略高於底價參與競標，提高得標率。

二拍：首拍底價 8 折

二拍底價：為首拍底價的 8 折，也就是市價的 6.4~7.2 折。此時競爭者較少，投資人有更高的機會以低於首拍的價格入手。

出價策略：二拍時可適度加價，但建議控制在原底價的 8~10% 以內，避免後續拍賣價格過高而影響獲利空間。

三拍：首拍底價 64 折

三拍底價：為首拍底價的 64 折，也就是市價的 5.12~5.76 折。此時競爭者最少，投資人最有可能以低於市價一半的價格取得法拍屋。

應買公告：三拍前會公告 3 個月，投資人可直接以三拍的底價購買法拍屋，無需參與競標。

出價策略：三拍時若符合投資需求，建議直接以應買公告的價格購買，可節省競標程序，並降低入手成本。

從應買公告到第三拍：法拍屋定價的決勝關鍵

進入應買公告階段後，法拍屋的價格博弈將進入新的一章。投資人可以選擇直接以第三次拍賣底價購買，或是繼續參與接下來的拍賣。此時，掌握應買公告與第三拍定價的策略，將成為取得法拍屋的關鍵。

應買公告期間為 3 個月，在這段時間內，債權人、買受人或其他利害關係人，均可聲請參與分配或異議。投資人應仔細審閱公告內容，確認法拍屋的相關資訊，並評估是否符合自己的投資需求。若無異議，投資人即可在公告期限內提出購買申請，並繳納保證金。

若應買公告期內無人提出異議或申請購買，則法拍屋將進入第三拍的拍賣程序。第三拍的底價為第一拍底價的 64%，通常是法拍屋價格的最低點。此時，競爭較第一拍及第二拍來的激烈，投資人必須做好心理準備，並制定完善的投標策略。

在第三拍中，投資人應仔細評估法拍屋的市場價值和自身資金狀況。切記不可盲目追高，而應根據法拍屋的實際狀況和拍賣市場的變化，制定出合理的出價策略。若資金充足，不妨考慮採取「一口價」的策略，直接出價接近市價的價格，以避免與其他競標者陷入激烈的競價。若資金有限，則可採「漸進式出價」策略，從低價開始喊價，逐漸向上加價，以降低競標風險。

可以參考 法拍屋怎麼定價？

法拍屋怎麼定價？結論

綜觀法拍屋的定價機制，可以歸納出幾個關鍵點：從第一拍到第三拍，定價會逐步降低，分別為約市價的 8~9 折、8 折和 64 折。第三拍的應買公告期長達 3 個月，投資人可直接以第三次拍賣底價購買，省去投標競爭的風險和成本。

瞭解法拍屋的定價和應買公告機制，對於投資人掌握法拍屋市場至關重要。善用這些資訊，投資人可以更精準地評估法拍屋的投資價值，在法拍屋市場中取得競爭優勢。

法拍屋怎麼定價？ 常見問題快速FAQ

Q1：法拍屋的第一拍價格怎麼算？

法拍屋第一拍價格為拍賣公告上公告的「拍賣底價」，通常約為市價的8~9折。

Q2：法拍屋的第二拍價格怎麼算？

法拍屋第二拍價格為第一拍底價的8折。

Q3：什麼是應買公告？

應買公告是法院公告的拍賣公告，會公告3個月，期間有優先購買權的人可以依第三次拍賣底價直接購買法拍屋。