共同持分的土地可以買賣嗎？內政部教你關鍵步驟

共同持分的土地可以買賣嗎？這個問題困擾著許多土地共有人。根據內政部的規定，共有土地是可以買賣的，但需要符合一定的條件。在本文中，我們將深入探討這些條件，並提供具體的步驟，幫助各位共有人順利完成共有土地的交易。

共有土地買賣的關鍵步驟：取得同意

在共有土地的買賣過程中，取得所有權人的同意是至關重要的第一步。根據內政部的規定，共有土地的買賣需符合以下條件：

• 所有權人持分過半或人數超過半數同意
• 交易不得侵害不同意共有人權利

具體而言，持分過半或人數超過半數的共有人必須簽署同意書，表示同意出售土地。同意書中應明確載明土地買賣的價格、條件和相關事項。對於未同意的共有人，其權利應得到保障，例如可以主張優先購買權或獲得適當的補償。

取得所有權人的同意並非總是容易的。不同共有人可能對土地持有不同的意見或利益，導致難以達成共識。這種情況下，建議委由具備專業知識的房地產律師協助處理，以保障所有共有人權益並促進交易順利進行。

共有土地買賣的權利保障：保護其他共有人權利

在共有土地買賣過程中，除了取得所有權人的同意之外，還必須顧及其他共有人（不同意出售或未參與販賣者）的權利。內政部訂定相關規定，確保共有人在土地交易中的權益獲得保障：

共有人優先購買權

非賣方共有人擁有優先購買權。
賣方應在出售前通知非賣方共有人，並給予合理時間行使優先購買權。
非賣方共有人行使優先購買權時，應於通知期限內以等同條件購買該土地。

最低賣價保全

賣方不得低於公告地價或經共有人同意的價格出售土地。
此規範旨在防止賣方與買方私下交易，侵害其他共有人利益。

共有人參與決策

共同持分的土地，買賣或處分時應由共有人共同決議。
交易行為應得到共同持有者過半數或人數超過半數者同意。
確保所有共有人都能參與決策，維護他們的權益。

定期查帳與會計報告

出售共有土地後，賣方應定期向共有人出示查帳及會計報告。
報告內容須包括土地交易相關費用、收益分配等資訊。
確保交易透明度，讓共有人瞭解土地買賣的進展和財務狀況。

共有土地買賣的合法途徑：符合規定保障權益

進行共有土地買賣時，除了取得所有權人過半數同意外，更要注意符合內政部規定的合法途徑，保障各方權益。

取得他項權利證明

買方應要求賣方提供他項權利證明，確認土地上無其他權利負擔，例如抵押、地上權或使用權等。此舉可避免日後因權利糾紛而影響交易安全。

地政機關覈准

買賣契約書訂立後，必須向地政機關提出覈准申請，取得「耕地所有權移轉同意書」或「非耕地所有權移轉同意書」。地政機關會審核契約書內容，並查證所有權人同意書是否有效。覈准後，才能辦理土地過戶登記。

強制拍賣程序

若其中一名或多名共有人不同意出售，且無法取得過半數同意，另一種合法途徑為強制拍賣程序。依據民法規定，共有人可以向法院聲請拍賣共有土地，並將所得價金依持分比例分配。此舉可保障不同意出售共有人權益，避免土地長期遭持分無法處分。

共有土地買賣的合法途徑：符合規定保障權益

取得他項權利證明	地政機關覈準	強制拍賣程序
賣方提供他項權利證明 確認無其他權利負擔（抵押、地上權、使用權）	買賣契約書訂立後提出覈準申請 取得「耕地所有權移轉同意書」或「非耕地所有權移轉同意書」 地政機關審核契約書內容和所有權人同意書有效性	其中一名或多名共有人不同意出售 無法取得過半數同意 共有人向法院聲請拍賣共有土地 所得價金依持分比例分配

共同持分的土地買賣流程：保障各方權益

在共同持分的土地買賣過程中，保障各方權益至關重要。內政部規定了嚴謹的程序，以確保所有共有人權利得到充分保障。以下步驟可確保交易合法且公平：

1. 取得所有權人過半數同意

買賣共有土地需要取得所有權人過半數同意，或超過半數共有人同意，才能進行。

若未取得過半數同意，則交易無效。

2. 通知不同意共有人

即使未取得不同意共有人同意，仍需通知其土地買賣事宜。

通知方式可為書面或公示。

通知不同意共有人旨在保障其權益，避免其不知情而受到損害。

3. 尊重不同意共有人權利

買賣過程中不得侵害不同意共有人權利。

例如，不能擅自變更共有土地用途，或做出不當處分。

尊重不同意共有人權利是交易合法性的基礎，也是保障其權益的關鍵。

4. 妥善保管相關文件

買賣過程中所產生的所有文件應妥善保管。

這些文件包含過半數共有人同意、通知不同意共有人證明等。

妥善保管相關文件可作為日後必要時提出證明依據。

共同持分的土地買賣需嚴格遵守內政部規定，以保障所有共有人權益。透過取得過半數同意、通知不同意共有人、尊重其權利，以及妥善保管相關文件等步驟，可確保交易的合法性和公平性。

共有土地買賣合法嗎？取得所有權人同意是關鍵

根據內政部規範，共有土地買賣合法，但須符合以下條件：

• 取得所有權人同意：所有權人持分過半或人數超過半數同意出售。
• 不得侵害不同意共有人權利：交易不得使不同意出售的共有人權益受損，例如妨礙通行、使用或收益。

若無法取得所有權人同意或交易可能侵害不同意共有人權利，則共有土地買賣可能無法進行或須採取其他合法途徑處理。因此，在進行共有土地買賣前，務必取得所有權人同意並確保交易符合相關規定，以保障各方權益。

取得所有權人同意是共有土地買賣的關鍵步驟，須注意以下事項：

• 取得書面同意書：建議以書面方式取得共有人同意，並載明賣方、買方、標的土地資訊、交易價格、同意日期等。
• 確認共有人資格：確認同意出售的共有人均為合法所有權人，並無爭議或糾紛。
• 取得同意人的真實意願：確認共有人同意出售是出於真實意願，不受脅迫或不法影響。
• 保留溝通紀錄：保留與共有人溝通、取得同意意見的紀錄，以備後續查證或說明之用。

透過妥善取得所有權人同意，並遵守相關規範，可確保共有土地買賣的合法性與各方權益的保障。

可以參考 共同持分的土地可以買賣嗎？

共同持分的土地可以買賣嗎？結論

總的來說，共同持分的土地是可以買賣的，但須符合相關規定，保障所有共有人權益，纔能有效進行交易。欲買賣共同持分的土地，需取得持分過半或人數超過半數的共有人同意，並於交易過程中確保不侵害不同意共有人權利。

因此，在進行共同持分的土地買賣前，建議先尋求專業法律建議，瞭解自身權益，並確認所擬交易符合法規，以保障買賣雙方的權益，避免產生糾紛。

## 共同持分的土地可以買賣嗎？ 常見問題快速FAQ

1. 共同持分的土地可以買賣嗎？

可以，但需要經過特定程序，取得所有權人過半數同意或人數過半數同意。

2. 共同持分的土地買賣需要什麼條件？

交易不得侵害不同意共有人權利，並符合相關法規，例如不得分割所有權人專有部分。

3. 如何保障其他共有人權利？

買賣時應徵得其他共有人同意，並於契約中明訂保障共有人權利的條款。